首尔公寓价格连续上涨89周创纪录，涨势蔓延至京畿南部

创纪录的连涨掩盖日益扩大的分化

2026年10月第三周，首尔公寓价格连续第89周上涨，创下纪录；与此同时，江南地区三个房价高昂的区价格继续下跌。邻近的华城市饼店洞周涨幅达0.65%，为全国最高，住房需求正向京畿道南部扩散。

韩国房地产院于10月22日公布的调查显示，截至10月19日，首尔房价周涨幅为0.13%，低于前一周的0.16%。京畿道上涨0.21%，涨幅也有所放缓，但仍高于首都首尔。

这些数据揭示出市场各部分走势不一。买家继续追逐地铁站和主要工作地点附近价格相对实惠的公寓，而江南区、瑞草区和松坡区的房价走弱。全租押金上涨、出租房源持续紧张，也让租客承受新的压力。

今年以来，首尔公寓价格累计上涨8.63%，而去年同期涨幅为6.64%。两者相差1.99个百分点，尽管借贷条件趋紧、交易速度放缓。

首尔哪些地区房价仍在上涨

城北区和西大门区领涨首尔，周涨幅均为0.36%。中区上涨0.35%，道峰区上涨0.33%，中浪区上涨0.31%。江南区、瑞草区和松坡区以外的22个区房价均有上涨。

首尔北部14个区上涨0.26%，而南部11个区仅上涨0.02%。城北区的强势表现包括交通便利的贞陵洞和下月谷洞周边公寓。

韩国房地产院这样解释全市房价上涨背后的需求：

部分地区因交易减少而出现价格调整，但首尔整体上涨，主要得益于居住条件良好、需求旺盛的大型小区，以及地铁站附近的中小户型。

城北区累计涨幅达16.10%，为首尔最高。西大门区上涨13.67%，江西区上涨12.89%，九老区上涨12.74%，芦原区上涨12.57%。这些涨幅显示，首尔传统高价区域以外的房价也大幅走高。

几个中心城区的涨幅也有所加快。中区周涨幅从0.16%扩大至0.35%，城东区从0.12%扩大至0.21%，阳川区从0.14%扩大至0.16%。汉江沿岸的麻浦区上涨0.25%，广津区上涨0.16%。龙山区上涨0.04%，连续第二周上涨。

江南地区跌势加深，市场分化更明显

瑞草区下跌0.32%，跌幅大于前一周的0.27%。江南区下跌0.31%，连续11周下跌；松坡区下跌0.13%。江南区今年以来累计下跌1.26%，远低于首尔整体上涨8.63%的表现。

不过，江南区和松坡区的周跌幅均较此前收窄。前一周，江南区下跌0.35%，松坡区下跌0.21%。友利银行房地产研究所研究员南赫宇表示，部分跌幅收窄，是因为买家开始购买老旧公寓小区中价格较低、计划重建的房源。

南赫宇表示，受政策不确定性和利率上升影响，买家仍持谨慎态度，交易受到抑制。他的判断表明，这些高价区域的交易和价格短期内可能继续疲弱。

首尔整体涨幅放缓，也是在此前一段急涨之后出现的。成交量减少、贷款申请难度加大，抑制了需求；而房源有限，也让许多卖家不愿大幅下调要价。

京畿道南部涨势向周边扩散

饼店洞周涨幅从0.56%加快至0.65%，上升0.09个百分点。邻近的东滩走势相反，涨幅从0.66%放缓至0.57%，但仍是表现最强劲的市场之一。

其他涨幅较大的地区包括安养市东安区，上涨0.56%；城南市盆唐区和军浦市，均上涨0.53%；水原市灵通区上涨0.52%；义王市上涨0.47%。

房价压力进一步扩散至京畿道其他地区。富川市远美区上涨0.46%，光明市上涨0.44%，河南市上涨0.42%。与饼店洞接壤的乌山市周涨幅从0.13%扩大至0.24%。

京畿道南部的半导体产业带来就业和收入，支撑办公地点和工厂附近的住房需求。三星电子和SK海力士发放的奖金也增加了可用于购房的资金。随着热门地区房价越来越高，一些家庭转而考虑邻近社区。

南赫宇称，租约即将到期的租户，以及购买力下降的买家，都在转向附近的替代区域。饼店洞和军浦市与东滩、盆唐、东安等受管制地区一道，吸引了需求。

自2月开始单独统计以来，东滩累计涨幅已达20.83%。今年以来，灵通区上涨16.80%，盆唐区上涨16.63%，东安区上涨16.45%。首都圈整体周涨幅为0.16%，是全国0.08%涨幅的两倍。

饼店洞成交显示购房成本跃升

饼店站I'Park Castle公寓的成交情况体现出单套住房成本上涨之快。一套室内面积84平方米的公寓于10月1日以10.3亿韩元成交；9月20日，同小区一套同面积公寓的成交价为9亿韩元。

两笔交易相差1.3亿韩元，约为14.4%。另一套同面积公寓于10月12日以10亿韩元成交。今年年初，该户型的价格还处于7亿韩元出头的水平。

一套59平方米的小户型公寓于10月13日以8.5亿韩元成交，而年初时价格还处于6亿韩元出头的水平。该小区这两种户型的成交价均创下新高。

以下成交和调查记录展示了近期纪录的形成过程：

• 9月20日：饼店站I'Park Castle一套84平方米公寓以9亿韩元成交。
• 10月1日：另一套同面积公寓以10.3亿韩元成交。
• 10月第二周：首尔房价上涨0.16%，实现连续第88周上涨。
• 10月12日和13日：饼店洞又有成交，84平方米公寓成交价达10亿韩元，59平方米公寓成交价达8.5亿韩元。
• 10月19日：最新周度调查记录到首尔房价连续第89周上涨。
• 10月22日：韩国房地产院公布调查结果。

租客也面临押金上涨

首尔公寓全租价格上涨0.16%，低于前一周的0.18%。京畿道涨幅从0.19%放缓至0.18%。尽管涨势减缓，寻找新租约的家庭仍要面对不断上涨的成本。

全租是韩国的一种租房方式，租客支付一笔较大的可退还押金，而非按月支付传统租金。押金上升意味着家庭在签订新合同时需要动用更多储蓄或借入更多资金。

城北区再度领涨首尔，全租价格上涨0.36%。芦原区上涨0.31%，道峰区上涨0.28%，中浪区上涨0.27%，西大门区上涨0.24%。相比之下，瑞草区下跌0.10%。

京畿道的租赁压力在东滩尤为明显，当地全租价格上涨0.57%。城南市寿井区上涨0.50%，水原市灵通区上涨0.39%。

月租在首尔公寓租赁市场中所占比重也越来越大。今年1月至9月，月租交易占租赁交易总量的51.0%；仅看9月，这一比例为54.6%。因此，家庭面临两种选择：筹措大额押金，或承担持续的月租支出。

部分租赁押金涨幅超过售价

首尔几个公寓小区的新租约显示，继续租房也可能需要拿出大笔资金。在芦原区中溪洞建荣3期小区，84平方米公寓的平均售价从第一季度的12.3833亿韩元升至第三季度的12.93亿韩元，增加5467万韩元。

同户型新签全租合同的平均押金则从7.1023亿韩元升至8.3571亿韩元，增加约1.255亿韩元，是平均售价涨幅的两倍多。

在城北区吉音新城4期小区，84平方米公寓的平均售价在第一至第三季度间上涨1.1025亿韩元。新签全租合同的平均押金则上涨2.6833亿韩元。

在西大门区DMC Raemian e-Pyeonhansesang小区，售价上涨6665万韩元，新租约押金上涨1.1132亿韩元。

KB国民银行资深房地产专家朴元甲将压力归因于可供出租的全租房源短缺。他表示，没有自有住房的家庭面临购房压力，或不得不承受日益沉重的经济负担。

南赫宇也将全租和月租房源短缺与部分租户选择购房联系起来。对已经考虑买房的家庭而言，押金上涨可能缩小从租房转为购房所需的额外资金差额，但融资仍是关键制约因素。

已完成交易显示市场坚挺，成交活动却在减弱

8月已完成交易的数据从另一角度反映了市场情况。首尔市政府援引韩国房地产院数据称，首尔公寓售价同比上涨15.50%，环比上涨0.72%。同比涨幅为2021年11月以来最快，当时涨幅为17.92%。

包括芦原区、城北区和东大门区在内的东北部地区，环比上涨1.54%，同比上涨16.82%。包括江南区、瑞草区、松坡区和江东区在内的东南部地区，当月下跌0.29%。

面积超过40平方米且不超过60平方米的公寓同比涨幅最大，达19.88%。面积超过85平方米且不超过135平方米的公寓环比涨幅最大，为1.32%。成交价格指数依据已完成的交易计算，而10月周度调查追踪的是不同时间段内更广泛的价格走势。

8月，首尔公寓全租成交价格指数上涨0.30%，连续第16个月上涨，同比高出11.31%。

交易活动有所减弱。截至10月16日，9月首尔公寓买卖成交量为2923套，较8月的3578套下降18.3%。9月交易申报仍可在10月底前提交，因此总量可能继续增加。租赁交易量下降12.0%，至14204笔，其中全租合同6454笔，月租合同7750笔。

管制措施遇上房源短缺

在最新调查公布前一年实施的政府10月15日住房措施，将首尔全市和京畿道12个地区指定为受管制区域。措施收紧了抵押贷款额度，并要求土地交易许可区内的购房者入住所购住房。

国土交通部于2025年10月15日10时公布相关措施。完整的稳定住房市场措施列出了区域指定、贷款限制及实施日期。

自2025年10月16日起，首尔25个区全部被列为调整对象区域和投机过热地区。江南区、瑞草区、松坡区和龙山区保留原有指定，其余21个区为新指定区域。京畿道12个地区包括果川市、光明市、城南市盆唐区、寿井区和中院区，水原市灵通区、长安区和八达区，安养市东安区，龙仁市水枝区，义王市和河南市。针对私人住宅售价上限和投机地区的单独指定仍仅适用于江南区、瑞草区、松坡区和龙山区。

从2025年10月20日至2026年12月31日，土地交易许可区覆盖首尔全市及京畿道同样的12个地区，规定在公布五天后生效。指定范围包括公寓，以及至少含有一栋公寓楼的小区内的联排住宅和多户住宅。购房者无论韩国籍或外国籍，自取得房产之日起都必须居住两年。违规者可能被处以强制执行金，或被撤销许可。该指定独立于现有许可区；许可区内非住房抵押贷款的贷款价值比上限从70%降至40%。

自2025年10月16日起，首都圈和受管制区域内的购房抵押贷款额度按房产市值设定上限：房价不超过15亿韩元的，最高贷款6亿韩元；房价超过15亿韩元且不超过25亿韩元的，最高贷款4亿韩元；房价超过25亿韩元的，最高贷款2亿韩元。政策性贷款不受此限；搬迁贷款无论房产价值多少，最高仍为6亿韩元。抵押贷款上限通过行政指导实施，之后将修订监管规定。

受管制区域的规定还设定了贷款价值比上限：无房购房者，包括承诺出售现有住房的业主，上限为40%；其他已有住房的业主上限为0%。首次购房者的上限为70%。购房抵押贷款要求借款人在六个月内入住，最长期限为30年；使用Didimdol贷款的首次购房者仍须在一个月内入住。中期付款贷款不计入购房抵押贷款上限，但转为最终付款贷款时将适用该上限。在适用的首都圈及受管制区域规定下，单套住房业主的生活费用抵押贷款上限为1亿韩元，多套住房业主则不得申请。

其他受管制区域限制包括：全租贷款担保比例为80%，低于首都圈以外地区的90%；单套住房业主的全租贷款统一上限为2亿韩元。禁止以所有权转移为条件的全租贷款，并对全租借款人购买受管制区域内价值超过3亿韩元的公寓设限。无担保信用贷款超过1亿韩元的借款人，在贷款发放后一年内不得在受管制区域购房。区域指定还会带来更严格的认购资格、转售和重建限制，并要求提交资金筹措计划、入住计划及证明文件。税务影响包括提高多套住房业主的购置税；享受“一户一房”资本利得税豁免，除须持有房产两年外，还须居住两年；多套住房业主资本利得税附加税暂缓征收的政策则延续至2026年5月。

自2025年10月16日起，首都圈和受管制区域内抵押贷款的偿债比计算所用压力利率从1.5%上调至3.0%。这是评估借款能力时为未来可能加息预留的幅度，并非实际收取的利率上调。自2025年10月29日起，单套住房业主在首都圈或受管制区域申请全租贷款时，其利息还款额将计入偿债比，不论其自有住房位于何处。银行抵押贷款最低风险权重从15%提高至20%的措施，实施时间从2026年4月提前至2026年1月1日。

这套措施还要求评估房产持有税和交易税，加强对市场操纵和逃税行为的联合调查，并通过立法设立隶属总理的房地产监督机构，赋予其调查权。措施还重申将跟进9月7日的住房供应计划，在2026年至2030年间于首都圈供应135万套住房。

这些规定既影响融资，也影响房产用途。被要求入住的买家不能立即将住房出租，而较低的贷款上限则意味着购房者需要准备更多现金才能完成交易。

南赫宇将卖家要价持续坚挺与可供买卖或出租的住房短缺联系起来：

尽管利率上升令借款更难，导致交易放缓，但由于可供买卖或出租的住房严重短缺，这些地区的要价仍然居高不下。

首尔和京畿道最新数据反映出这种矛盾：借贷限制和高房价令交易活动放缓，但房源有限、租赁押金上涨，仍在加重家庭负担。需求正转向面积较小、交通便利的公寓，以及购房负担较轻的周边地区。

要点

• 截至10月19日的一周，首尔公寓价格上涨0.13%，连续上涨89周，创下纪录。
• 城北区和西大门区均上涨0.36%，领涨首尔；江南区、瑞草区和松坡区则下跌。
• 京畿道上涨0.21%，饼店洞以0.65%的涨幅领跑全国。
• 饼店站I'Park Castle一套84平方米公寓于10月1日以10.3亿韩元成交。
• 首尔全租价格上涨0.16%，京畿道上涨0.18%，新签租约的成本进一步增加。
• 8月首尔已完成交易的房屋售价同比上涨15.50%，而9月交易量显示市场活动减弱。
• 2025年10月15日出台的措施将管制范围扩大至首尔全市和京畿道12个地区，规定指定土地交易许可区内的业主须居住两年，并按房产价值将购房抵押贷款上限设为6亿、4亿或2亿韩元。