无需购房的住房新路径
越南拟议的《住房法》将为租赁住房单设一章，把21项住房行政手续中的20项交由地方政府办理，并允许各省设定租金上限。司法部长黄清松于2026年10月22日向国会提交法案，同时提出调整社会住房、住宅楼重建及开发商义务等内容。
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据建设部报告，2026年前九个月越南建成8,314套租赁住房，在社会住房和租赁住房合计46,497套中占约18%。该部预计全年建成的租赁住房将达到18,049套。
法案拟将住房政策划分为四类：商品住房、租赁住房、供履行公职人员居住的公房，以及由国家支持或建设的政策性住房。社会住房、安置住房和武装部队住房将归入政策性住房。
对无力购房的家庭而言，核心变化是建立更明确的框架，建设并持续提供租赁住房。对开发商而言，法案提供激励措施并减少行政手续，同时赋予省级政府租金管理权。这些措施仍是提交立法者审议的提案；10月22日的介绍没有给出最终表决或施行日期。
国会法律与司法委员会支持全面修法，同时要求加强对住房投机和住房扶持滥用行为的防范。委员会主任潘志孝介绍了审查意见，其中包括对补贴住房受益对象及基础设施费用承担方的关切。
租赁住房为何日益成为优先事项
建设部副部长阮文生表示，住房发展正从主要侧重商品住房，转向同步发展商品住房、社会住房和租赁住房。工人、学生、公职人员以及武装部队成员都是政府希望租赁市场服务的群体。
该部指出，投资方向与家庭需求之间存在错位：高价住房仍持续吸引资金，而主要城市的可负担住房依然稀缺。房价上涨速度也超过收入增长，租赁住房领域吸引的投资不足以满足需求。
阮文生在一场房地产论坛上谈及市场长期积累的困难：
“这些问题长期积累，无法一夜之间解决，但必须立即采取协调一致的行动，”阮先生说。
9月29日刊发的HM&P法律分析由律师阮文福和吴祥薇撰写，其中引用建设部数据称，截至2026年6月，指定类别的住房约有60,900套。这些类别包括社会住房、工人宿舍、学生宿舍以及作为公共资产持有的老旧住房。该数字仅涵盖列出的类别，并非越南所有私人出租住房的总量。
法案如何提交国会
10月22日提交的草案共13章、130条，比2023年《住房法》的198条少68条。9月审议的版本有132条。政府表示，修订稿保留了有效规定，同时删去重复内容，并将更多具体实施细则交由政府规章规定。
法案提交国会前的主要进展如下：
- 2024年5月：书记处发布关于发展社会住房的第34-CT/TW号指示；建设部计划审查其落实情况。
- 2026年9月30日：国会法律与司法委员会常务机构在国会大厦审议草案，由潘志孝主持。
- 2026年10月2日：国会常务委员会讨论住房法和房地产经营法草案。
- 2026年10月15日：建设部在河内举行的第三季度新闻发布会上公布住房建设数据。
- 2026年10月22日：国会第二次会议听取住房提案及审查意见。
租金和投资机制
租赁住房章节将涵盖符合条件的承租人、公共和私人融资、项目要求、投资手续、开发商激励措施、租金及物业管理，也包括工业园区以外专家和工人的住宿安排。
开发商和承租人将在省级人民委员会制定的框架内协商租金。拟议的计算方式将计入建设投资回收、维护、运营、税费、其他合理成本，以及商业计划中的预期利润。
因此，省级限价和项目成本将共同发挥作用。开发商需要获得足够收入以维护物业并收回投资，省级政府则负责设定允许的租金区间。激励措施和地方租金框架都将影响项目能否以可负担的租金提供住房。
在9月审议的草案中，不使用国家资金的租赁住房项目可免缴土地使用费。建设部提出的更广泛框架还包括免缴土地租金、税收减免、优惠贷款，以及技术基础设施接入支持。符合相关法律条件的开发商还可将项目部分区域用于商品住房或服务，以补充收入。
新增租赁住房将建在哪里
建设部希望租赁住房与就业、教育和交通更加紧密地结合。拟议的规划要求在指定城市街区、工业园区和出口加工区周边、大学和学院附近，以及围绕公共交通发展的区域预留土地。
以公共交通为导向的发展（TOD），是指在交通枢纽周边集中建设住房和服务设施。对工人或学生而言，这意味着有机会住得更靠近工作地点、校园或交通站点，前提是地方规划也能配套建设所需基础设施。
政府已要求地方当局评估不同租户群体的需求、划拨适宜土地并考虑直接公共投资。其他选择包括盘活公共住房资产，以及从开发商处收购住房。省级政府还将统筹补偿、安置和土地整理所需资源。
法律与司法委员会要求明确优先规则，尤其是对使用公共资金建设的住房。委员会还希望激励措施能切实惠及住房困难群体，并通过透明的资格审查防止扶持政策被滥用。
建设数据揭示的情况
建设部10月公布的数据表明，住房项目储备规模庞大，但已竣工住房数量较少。2026年前九个月，170个社会住房和租赁住房项目交付46,497套，其中38,183套用于出售或以租赁方式分期付款购房，8,314套用于出租。
另有128个项目开工建设，共含183,293套住房，其中租赁住房42,801套。开工项目中的租赁住房约占23%，高于同期竣工住房中约18%的比例。开工建设项目中的租赁住房占比，高于已交付住房中的占比。
建设部预计，2026年全年将竣工87,601套社会住房和租赁住房，其中租赁住房18,049套。更广泛的社会住房计划共有947个项目、910,933套住房，预计投资额为841.338万亿越南盾。其中，216,626套已竣工，363,065套在建，331,242套已获投资批准。
这三个阶段的住房合计约占2030年前至少建成100万套社会住房目标的91%。仅已竣工住房约占最低目标的22%。2026年早些时候，该计划有781个项目、720,055套住房，按各开发阶段合计约占目标的72%。
越南2025年建成102,633套社会住房，超出100,275套的年度目标2,358套。2026年前五个月，34个项目开工建设，住房数量近30,000套。建设部已要求各地将住房目标、项目进度和资源纳入经济社会发展计划。
社会住房转售与基础设施义务
法案拟将国会第201/2025/QH15号决议和政府第66.15/2026/NQ-CP号决议中的适当试点政策纳入《住房法》。其中一项拟议规定允许社会住房买受人在付清全部款项满五年后，在取得产权证的前提下，将住房转售给另一名符合社会住房购买资格的人。
个人所得税将依照税法处理。拟议转售安排将确保住房在初始持有期结束后仍留在面向符合条件家庭的住房供应范围内。
省级政府将决定商品住房开发商如何履行支持社会住房和租赁住房建设的义务。可选方式包括提供开发项目内土地、提供其他地点的土地，或支付等额款项。政府将制定详细规定。
委员会担忧，草案删除了对开发商提供土地或支付等额款项时投资建设技术基础设施的明确要求。道路、排水和公用设施接入决定土地能否用于住房建设，因此相关费用由谁承担会直接影响项目的可开发性和成本。
政府提议就履行义务时基础设施成本的计算制定详细规章。委员会希望起草机构重新斟酌相关表述，确保商品住房开发商继续承担适当责任。
减少审批带来新的保障问题
住房法案拟仅保留由建设部办理的公房租赁手续，其余20项行政手续交由地方政府办理。法案还拟取消四项经营条件中的三项，简化申请材料并缩短办理时间。
社会住房定价体现了拟议的审批方式转变。HM&P律师介绍的一项机制将允许开发商自行拟定价格、聘请具备资质的顾问进行核验，并自行批准销售和租赁购房价格，以取代省级机构的价格评估。
阮文福和吴祥薇建议，针对定价风险开展检查，保存价格计算记录，披露主要成本构成，并明确核验机构的责任。他们还建议，若后续检查发现计算不当，应调整价格或退款。这些均是律师在分析中提出的保障措施。
律师还指出了抵押相关条款。现行《住房法》第182条要求，房屋所有人在抵押出租住房前以书面形式通知承租人，并告知贷款方该住房已出租。草案中较简短的抵押条款将删除《住房法》对事先明确通知的这一要求。
其他条款将允许部分交易在未先解除抵押的情况下进行，包括社会住房出售或租赁购房，但须相关各方同意。抵押意味着债务未偿还时，贷款方可对房产主张担保权。买方若接受此类安排，需要充分了解债务、贷款方权利以及解除住房抵押的条件。
老旧公寓、产权与公职住房
公寓楼翻新和重建将与城市更新更加紧密地结合。草案新增建设—移交（BT）公私合作模式作为另一种投资途径，并简化开发商遴选程序。在BT模式下，私人投资者按约定条件建设基础设施或设施，并移交给公共部门。
9月版草案将公寓楼使用年限与建设法律挂钩，并涉及使用年限届满后业主参与重建的资金责任。10月提交的版本还提到，在建筑物拆除时保护产权。
修订后的管理规则将明确共有和专有部分、停车位，以及管理委员会、开发商、业主、住户和运营方的权力与义务。委员会指出，共有财产纠纷以及住户与管理委员会之间的冲突，都需要更有力的解决措施。
公房条款将新增租金减免，适用于被派驻、轮岗或借调到特别困难乡社、边境地区和岛屿的官员、公职人员及工人。武装部队住房可使用经规划拟退出国防或安全用途的土地，或不再需要用于相关用途的土地。
草案还涉及持有其他国籍的越南公民。HM&P分析称，这些人在住房交易中使用越南国籍时，将被视为越南公民，无论居住在越南境内还是境外。律师希望进一步明确适用该身份所需的证明文件和登记规则。
土地管理与配套房地产法案
住房草案第6条规定，在特别级、一级和二级城市辖区内的街区，开发商必须建设用于出售、租赁购房或出租的住房。在其他地区，省级政府将依据政府标准决定开发商必须建设住房的地点，以及可转让住宅地块供个人建房的地点。
法律与司法委员会希望尽量减少城市地块细分和出售，尤其是在大城市。委员会还要求进一步明确住房基金的资金来源、资产核算和管理规则，并确保与国家预算法律一致。
配套的《房地产经营法》草案共10章、61条，比2023年法律少22条。草案拟为其涵盖的房产、人员、组织及其他主体设置电子标识，并提出通过冻结账户或各方约定的安排，保障房产合同剩余5%价款的机制。
农业与环境部长郑越雄解释了相关条款：对于投资政策最初由总理批准的项目，省级人民委员会可批准全部或部分转让。随着实行省级和乡级两级政府体制，原由县级承担的职责将转交乡级政府。
房地产经营法案拟取消12项行政手续中的4项，简化另外7项，并取消或简化31项投资经营条件中的9项。住房法案还拟从禁止行为清单中删除7项，改由具体条款或其他法律处理。
立法者要求住房、房地产经营、土地、税收和预算规则之间谨慎衔接。HM&P律师还要求严格限制过渡性例外，避免部分社会住房项目无需重新遴选投资者。实施工作的核心，是在加快审批的同时，明确价格、土地、基础设施和居民权利方面的责任。
要点
- 10月22日提交的住房法案共13章、130条，并为租赁住房单设一章。
- 开发商和承租人将在省级租金上限内协商租金。
- 21项住房行政手续中有20项将由地方政府办理。
- 越南2026年前九个月建成8,314套租赁住房，预计全年建成18,049套。
- 社会住房须在付清全部款项满五年、取得产权证后，方可转售给符合资格的买方。
- 立法者要求明确承租人优先规则、基础设施义务、资金规则及防止住房扶持滥用的保障措施。
- 提案还涉及公寓重建、抵押安排、土地管理和房地产交易。
