建设开工量后期激增，供应缺口仍在
韩国预计，2026年首尔都市圈将有21.8万至23.5万套住房开工。即使预计中的开工激增如期实现，仍将比年度目标少3.3万至5万套。截至10月第二周，约有9.9万套住房开工，约为政府26.8万套目标的37%。
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国土交通部与国务调整室10月16日在首尔政府大楼举行首次定期住房供应情况通报会，并公布了上述数据。首尔都市圈包括首尔市、周边的京畿道和仁川市，政府正努力缓解当地住房短缺以及房价和租金上涨压力。
要达到预测值，今年最后约两个半月还需有11.9万至13.6万套住房开工。这意味着，剩余数周内的开工量必须超过截至10月统计期间的总和。
家庭还将迎来另一项申请与入住安排。政府计划在12月底前为至少1.5万套公共住房招募购房者和承租人，并支持约10万套政府支持住房在2026年第四季度至2027年底入住。
对正在计划搬家的家庭来说，时间表分为三个阶段：开工、开放申请、居民入住。每个阶段对应不同的实际问题，从住房建设规模到何时能够真正搬入。
预测与往年相比如何
预计21.8万至23.5万套住房开工，相当于完成2026年目标的约81%至88%。即使按预测区间上限计算，仍将少3.3万套；按下限计算，缺口则将达到5万套。
首尔大都市圈2025年开工量为16.7万套，2023年为12.7万套。按此计算，今年预测值较去年增加约31%至41%，较2023年增加约72%至85%。因此，政府预计住房建设将大幅回升，但仍无法完成目标。
这一预测还将创下2021年以来的年度最高开工量。2021年有26.6万套住房开工，即使达到今年预测区间的上限，也仍将比这一水平少3.1万套。
长期计划要求2026年至2030年间，首尔都市圈超过150万套住房开工。若平均分配，每年开工量需超过30万套。若第一年开工21.8万至23.5万套，之后四年还需开工超过126.5万至128.2万套，年均开工量需达到约31.6万至32.1万套以上。
哪些类型住房推进最快？
私人旧城改造和重建项目相较年度目标进度最慢。这类项目会替换或重建现有社区住房。通报会公布的开工量约为1.7万套，年度目标为7.2万套，完成率为23.6%。
公共住房开工1.62万套，目标为6.2万套，完成率约为26.1%。由公共机构购买的新建住房开工约1.3万套，目标为4.2万套，完成率为31%。在这一模式下，公共机构向开发商购房，并将其用作出租住房。
其他住房包括公共土地上的私人住房、住宅协会项目和城市开发项目，开工约4.7万套，目标为8.6万套，完成率为54.7%。政府支持的私人租赁住房最接近目标，开工5600套，目标为6000套，完成率为93.3%。
规模较小的私人租赁住房类别几乎按计划推进，但规模大得多的公共住房和旧城改造项目仍有大量工作待完成。这些项目的进展将决定剩余开工量中的很大一部分。
哪些地区已开始建设
公共住房统计包括第三代新城约7300套住房。第三代新城是首尔周边规划建设的一组新社区。高阳市仓陵新城和仁川市桂阳新城各约有2300套开工，河南市校山新城和南杨州市王宿2新城各约有1100套。各项目数据均为约数。
公共土地项目约占1.62万套公共住房开工量中的1.42万套。另有约2000套位于既有城区，包括将住房建设与老旧公共办公场所改造结合起来的项目。
私人旧城改造项目的开工量包括首尔中溪本洞约3100套、黑石第11区约1500套以及新林第2区约1400套。这些首尔项目显示，部分建设项目已开始推进，而其他项目仍取决于审批、融资和开发计划的调整。
国土交通部住房供应促进总部负责人郑宇镇表示，首尔正努力在年内实现3.1万套旧城改造住房的目标。他称，京畿道和仁川市项目的商业前景不如首尔。这会影响预期销售收入能否覆盖建设成本及其他项目开支。
为何剩余数月如此关键
政府指出，今年剩余时间内计划开工的主要项目包括约4.5万套公共住房、2.8万套新建购置型住房，以及私人旧城改造和重建项目的2.8万套住房。这三类合计约10.1万套。
公共项目面临特殊的进度问题。韩国土地住宅公社（简称LH）必须先完成土地准备，才能建设住房。国土交通部官员表示，已准备就绪的土地供应有限，导致开工时间集中在下半年。
私人旧城改造项目则面临另一套流程。项目实施计划以及规定房产分配和结算的计划，每项调整都可能需要数月。郑宇镇表示，这些程序可能导致原定开工时间推迟至12月之后。国土交通部正寻求调整程序，以便同时修订这两项计划。
国土交通部第一次官金以泰承认，计划开工项目集中在年末，并表示政府将努力让开工安排更加均衡。目前的首要任务是推动已排期项目实际开工，同时解决审批和资金方面的延误。
购房者和承租人可以申请什么
政府计划在2026年底前发布约1万套公共出售住房的申请公告，其中包括第三代新城约2000套。公共出售住房面向购房者出售；公共租赁住房则通过租赁安排提供给符合条件的承租人。
计划发布出售公告的项目包括高阳市仓陵新城约1100套、富川大庄新城500套和南杨州市王宿新城400套。其他地点包括首尔高德江一地区约1300套和光教地区600套。这些指定项目均计入1万套总量。
公共租赁住房申请将涉及至少5000套，其中果川知识信息城约1400套。前三季度已推出约1.48万套公共住房，此次出售计划将在此基础上继续推进。
国土交通部第一次官金以泰介绍了这项新信息公开计划要向家庭提供的关键信息：
对公众来说，最重要的是能够明确知道‘我可以在哪里、什么时候获得住房’。
各项目公告将为申请人提供实际所需的后续信息，包括申请资格和申请时间安排。此次通报介绍的是整体项目安排，并未提供每个开发项目的完整日程表。
租赁计划如何让家庭更早入住
国土交通部计划在2026年第四季度至2027年12月期间，支持约10万套首尔都市圈政府支持住房入住。公布的组成部分包括8.7万套出租住房和9000套公共出售住房，两者合计9.6万套，计入约10万套的总目标。
租赁计划包括约4.5万套全租房、2.9万套购置型租赁住房、8000套专门建设的租赁住房，以及5000套政府支持的私人租赁住房。全租是韩国的一种租赁方式，承租人支付大额可退还押金，通常无需或只需支付少量月租。公共全租项目通过政府支持的租赁安排，帮助符合条件的家庭获得住房。
通过购置和租赁现有住房，公共机构也能为居民提供住房，不必完全依赖新建。政府计划在首都圈指定监管区域内，至2027年对用于出租的住房实施实际上不设限额的公共购置。
第三代新城中，仁川桂阳新城计划于2026年12月迎来首批居民。富川大庄新城计划于2027年11月接续入住，高阳仓陵新城则计划于2027年12月迎来首批居民。这些入住日期对应的是开发进度已明显领先于刚刚开工项目的住房。
首尔的复苏数据说明了什么
2026年1月至8月，首尔核发约4万套住房的建设许可，较上年同期增加40%。开工量约为2.1万套，增加41%。国土交通部表示，该时期的许可量为五年来最高，开工量为四年来最高。
不过，2.1万套开工量仍比过去十年同期3.9万套的平均水平低约46%。首尔正从低位回升，但建设项目储备仍低于较长期的历史基准。
较小规模住宅项目也有所增长。3月至8月，包括大型公寓开发区以外城市住宅建筑在内的普通住房建设许可约为5000套，增加84%；开工量达到4200套，增加87%。
8月，韩国土地住宅公社收到约1.8万份首尔都市圈购置型租赁住房协议，较4月至7月月均1.1万份增加约63%。这些协议有助于建立未来的租赁住房储备，后续建设和交付将按各房产的进度进行。
国土交通部正通过扩大韩国住宅城市保证公司提供的担保，以及放宽建筑和停车要求，支持这一领域发展。该部还计划完成相关规定，允许部分小型住宅建筑将建筑面积上限从660平方米提高至不足1000平方米。
融资、租户保障与后续期限
金融委员会和金融监督院已为约300个住宅项目融资现场安排专职人员。项目融资是围绕开发项目及预期收入安排的借款。若难以获得或续借此类贷款，建设进度就可能延误。
综合住房供应支援中心计划于2026年底前开放，集中提供审批、监管和融资方面的协助。政府表示，8月13日快速住房供应措施中的145项任务已有48项完成，另有97项正在推进。已完成事项包括行政措施和立法引入。
住房支持也将延伸至建设领域之外。从2027年起，政府计划放宽青年租房补助计划的收入资格和年龄限制，该计划每月补助20万韩元。政府还计划每年提供5000套住房，推出新的青年全租住房项目，并放宽补助上限和收入规定。
新婚夫妇申请公共租赁住房的收入要求将放宽，同时计划每年建设3500套与福利服务相结合的老年人住房。新设的一般公共租赁住房类别目标是到2030年提供19万套住房，此外还计划扩大租期达20年的私人租赁住房。
国土交通部还计划在2026年底前推出租赁押金信托计划，并通过该部的“安心全租”应用提供全租诈骗风险诊断服务。这些措施旨在保障押金安全、缓解住房成本压力，同时建设项目继续推进，力争在之后交付住房。
家庭和开发商需要关注的主要日期如下：
- 2026年10月下旬：预计举行第二次住房供应情况通报会，公布各个项目的进展情况。
- 2026年第四季度：计划在国土交通部网站试运行数字化供应信息平台，以地图形式展示项目信息。
- 截至2026年12月：计划为至少1.5万套公共出售和租赁住房招募申请人，并开放综合支援中心。
- 2026年12月：仁川桂阳新城计划迎来首批入住居民。
- 2027年11月和12月：富川大庄新城和高阳仓陵新城分别计划迎来首批入住居民。
- 截至2027年底：政府计划完成当前计划，支持约10万套首尔都市圈政府支持住房入住。
国务调整室和国土交通部住房部门将每月轮流举行两次情况通报会。计划推出的信息平台将整合建设许可、开工、出售公告、租赁安排和入住信息，帮助家庭追踪项目进展，了解住房何时能够供应。
要点
- 预计首尔大都市圈2026年住房开工量为21.8万至23.5万套，年度目标为26.8万套。
- 截至10月第二周，约有9.9万套住房开工；若要达到预测值，还需开工11.9万至13.6万套。
- 私人旧城改造项目完成年度目标的23.6%，公共住房为26.1%。
- 计划在2026年底前开放至少1.5万套公共出售和租赁住房的申请。
- 截至2027年底，政府计划支持约10万套政府支持住房入住，其中包括通过购置和租赁提供的住房。
- 首尔的建设许可和开工量较上年同期增加，但开工量仍低于过去十年同期平均水平。
- 项目进度公开、数字化信息平台和综合支援中心旨在让时间安排更加清晰，并解决交付延误问题。
