银行批准是新融资计划的关键
香港开发商新世界发展正寻求将约880亿港元贷款延期两年，并提议偿还约88亿港元，以争取更多时间管理债务，并筹备可能进行的股份发售。
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据2026年10月了解相关事宜的人士透露，初步磋商方案需要所有贷款方一致批准。达成协议后，公司即可推进供股，让现有股东按持股比例认购新股。
新世界计划在2027年1月前完成贷款谈判。供股最早可能于2026年11月公布，因此银行磋商与筹集新资金的准备工作密切相关，都是其融资计划的一部分。
这笔贷款约占新世界截至6月底公布的约1,430亿港元总债务的62%。其规模令相关谈判成为公司财务工作的核心；与此同时，开发商还在推进债券交换、寻找潜在投资伙伴，并争取减轻其在香港国际机场附近11 Skies项目的承诺。
目前尚未达成协议，拟议条款也可能变更，谈判亦可能破裂。新世界尚未立即回应置评请求。
银行需要接受哪些条件
新世界的方案将延后还款日期与立即偿还部分本金结合起来。本金是最初借入的金额。偿还880亿港元贷款总额的10%，约为88亿港元；若无其他调整，剩余金额约为792亿港元。
延期可让开发商有更多时间通过物业销售、资产出售或引入新投资者筹集资金。部分还款则能让贷款方在等待剩余款项期间收回一部分资金。
据了解相关磋商的人士透露，所有贷款方都必须批准该计划，相关供股才能推进。因此，与部分银行的谈判只是这一流程的早期阶段，最终还需要整个贷款方群体的支持。
这些贷款的到期日各不相同。2025年6月完成的再融资中，最早的到期日为2028年6月30日。拟议的两年延期将把受影响贷款的还款日期进一步推后，最终时间表则取决于银行接受的条款。
2025年再融资如何走到今天
经过数月谈判，新世界于2025年6月30日签署上一份再融资协议，使公司避免违约。该协议涵盖约882亿港元，通常约计为880亿港元，被称为香港规模最大的债务再融资。
这项交易对不同贷款组别采取了不同安排。原定于2025年和2026年到期的约634亿港元贷款获得三年延期。2027年及之后到期的贷款则维持原有还款时间表，新世界同时为债权人提供额外抵押品及其他保障。
当前方案延续了此前将还款要求推迟的做法。主要进展如下：
- 2025年2月：新世界在与银行协商再融资时，提议增加一揽子物业抵押品。
- 2025年6月30日：公司签署再融资协议，涵盖约882亿港元贷款，最早到期日为2028年6月30日。
- 2026年10月：有消息称，双方初步讨论将约880亿港元贷款再延期两年。
- 2026年11月：供股最早可能于本月公布。
- 2027年1月：公司计划在此之前完成贷款延期谈判。
2025年获得更长期限的634亿港元贷款，约占总额约880亿港元贷款组合的72%。其余部分为原本到期日较晚的债务。
供股为何关系到郑氏家族
控制新世界的郑氏家族数月来一直在考虑注资方案。供股能让现有股东，包括郑氏家族，获得注入新资金的途径。
股权资金是投资者为取得公司所有权而投入的资金。与银行贷款不同，股权资金不会产生按期偿还本金的义务。对于债务负担沉重的公司而言，这种方式可以带来现金，而不会增加另一笔到期贷款。
供股让股东有机会按现有持股比例认购新股。按比例参与的股东通常可以维持原有持股比例；未参与者在公司扩大后所占的股权比例可能下降。
如果郑氏家族支持的供股成功完成，将是其提供有力财务支持的重要信号。拟筹集金额、认购价格以及家族的资金承诺均未披露。这些细节将决定新世界能获得多少现金，以及股权结构将如何变化。
亏损使现金状况备受关注
新世界最近一个财政年度录得约36亿美元亏损，截至6月底公布的总债务约为1,430亿港元。公司在香港和中国内地经营住宅、写字楼及购物中心项目，当地房地产市场持续低迷，拖累了业务表现。
房价下跌和消费者信心疲弱挤压了收入，高利率环境则推高借贷成本。这些因素叠加，使公司更难在支付利息、准备偿还到期债务的同时创造现金。
公司此前的财务数据表明，在2025年6月再融资之前，债务压力已不断加大。截至2024年12月31日，合并净债务约为1,246.3亿港元，有息债务约为1,465亿港元，净负债比率为57.5%。
净债务是借款减去现金后的金额，而总债务则是扣除现金前的借款总额。因此，新世界最新公布的总债务与此前公布的净债务衡量的是不同指标。公司实际面临的任务是筹集足够现金用于还款，同时降低欠债总额。
物业抵押为银行提供更多保障
新世界2025年初的谈判显示，公司曾拿出大量物业为再融资提供支持。2月提出的方案为2027年及之后到期的贷款增加了价值38亿美元的资产，使拟议抵押品总值达到191亿美元。
该方案较早一部分涉及25项资产，估值153亿美元，用于支持77亿美元、将于2025年和2026年到期的贷款再融资。其中约113亿美元资产被称为未抵押资产，即此前未被用作其他借款的担保。
拟提供的物业包括香港新世界大厦、K11 Art Mall和11 Skies写字楼，以及上海K11 Art Mall和深圳K11 ECOAST。上海淮海中路K11和普吉岛瑰丽酒店则是拟用于担保较晚到期贷款的13项资产之一。
如果借款人无法履行义务，抵押品可使贷款方对相关资产拥有追索权。拟议抵押品中的部分物业已为其他债务提供担保，因此潜在贷款方只能取得第二顺位抵押权，其追索顺位排在现有贷款方之后。2025年6月达成的协议随后也要求增加抵押品，显示资产担保在公司的债务安排中十分重要。
债券持有人面临另一项交换方案
新世界还在通过2026年10月初启动的交换要约，应对较近到期的债券。该要约涉及约9.91亿美元债券。
债券交换是要求投资者按照新条款，将现有债务换成替代证券。对借款人而言，这有助于重新安排还款要求；最终结果取决于所提供的条款以及接受要约的投资者人数。
截至早鸟截止日期，参与金额低于公司为该阶段设定的上限。该上限是公司在此阶段希望交换的最高金额。最终参与数据以及新世界还款时间表因此发生的变化尚未公布。
债券交换与银行谈判涉及不同的债权人群体。若两项安排都能完成，公司将分别应对不同的还款要求；供股则会带来新资金，而不是重新安排现有债务。
投资谈判让股权问题受到关注
贝恩资本正在探索一项潜在投资，该交易也可能涉及郑氏家族注入新资金。这将为供股之外再提供一种潜在资金来源。
所有权问题已影响另一项拟议交易。2026年早些时候，黑石集团在郑氏家族拒绝放弃对新世界的控制权后，退出了一项拟议中的40亿美元合作。
这两项潜在交易显示，融资不仅涉及投资者投入多少资金，也涉及谁将拥有并管理公司。供股让现有股东有机会按比例参与；与外部投资者谈判，则可能涉及不同的股权分配和决策权安排。
贝恩资本投资的最终条款尚未公布。投资规模、结构及其与家族注资的关系仍未明确，因此贷款延期只是公司整体融资努力的一部分。
11 Skies安排减轻一项重大承诺
香港机场管理局已同意全面接管新世界旗下11 Skies。这是位于机场附近、投资额达180亿港元的商场及写字楼综合体。根据安排，公司承诺支付的数十亿港元租金将获豁免。
机场管理局表示，该协议将提前终止项目合约，新世界全资附属公司将交还相关租约。项目资产，包括三幢写字楼和一个娱乐中心，将无偿移交机场管理局。租约将于2027年4月1日终止。
根据协议，新世界将向机场管理局提供超过30亿港元现金及现金等价物。执行董事兼首席执行官黄少媚表示，其中包括约23亿港元现金和约10.5亿港元等值服务。因此，这项安排既减轻了未来租金承诺，也要求开发商作出资金贡献，并将综合体控制权移交机场管理局。
机场管理局表示，将全面负责项目的业务发展和管理。其行政总裁称，机场管理局和新世界自2018年以来一直合作推进11 Skies项目。
公司也在推进物业销售和资产处置。执行董事兼首席执行官黄少媚曾表示，降低债务是优先事项，目标是在2025财政年度通过出售发展项目、非核心资产及业务筹集260亿港元现金。
新世界另行表示，截至2025年6月25日，已达成该财政年度260亿港元的合约销售目标。合约销售记录的是与买家签订的协议；现金到账时间则取决于付款安排和项目进展。
新世界物业持有量的规模和类型，有助于解释为何资产变现需要时间。公司2024年年报列出中国内地七个旧区重建项目，总楼面面积为162.2万平方米，约占其372.1万平方米土地储备总面积的43.6%。
旧区重建涉及对现有区域进行改造，在物业竣工并可出售或出租之前，需要经过规划、准备和施工。新世界当前的融资行动结合了多种方式来应对这一资金缺口：延长贷款期限、部分还款、引入新股权资金、进行资产交易，以及调整项目承诺。
要点
- 新世界正讨论将约880亿港元贷款延期两年，并提议偿还10%的本金，约88亿港元。
- 所有贷款方都必须同意，相关供股才能推进。公司计划在2027年1月前完成谈判。
- 供股最早可能于2026年11月公布，但发行规模、价格以及家族支持情况尚未披露。
- 这笔贷款约占新世界截至6月底公布的1,430亿港元总债务的62%。
- 约9.91亿美元的债券交换、贝恩资本的潜在投资以及11 Skies安排，都是融资计划的其他组成部分。
- 11 Skies资产将无偿移交机场管理局，租约于2027年4月1日终止；新世界将提供超过30亿港元，包括约23亿港元现金和约10.5亿港元等值服务。
- 延期仍在磋商中，此前公司已于2025年6月30日完成一项大型再融资。
