销量减少，可负担住房仍寥寥无几
2026年第三季度，河内公寓市场显著放缓，但预算为20亿至40亿越南盾的购房者仍面临适合房源严重短缺的问题。Savills越南10月15日发布的市场报告显示，公寓销量同比下降48%，新增供应减少51%。
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市场放缓暴露出开发商销售的房屋与家庭负担能力之间的不匹配。河内人民议会城市事务委员会发现，2026年上半年，新建商品公寓供应中高价公寓占78%。开发商直接销售、每平方米售价低于2500万越南盾的公寓，在市场上几乎绝迹。
销量下滑带来了一些降价，也增强了现金买家的议价能力。依赖抵押贷款的家庭则面临另一番盘算：年利率为12%至15%的浮动利率，可能让他们连打折后的公寓也难以负担。
Savills预计，第四季度将有11个新项目推出约7000套公寓。这些房源能否缓解普通买家面临的短缺，将取决于价格、面积和融资条件，而不只是推出项目的数量。
可负担房源如何减少
Savills表示，自2022年以来，价格较亲民的C级公寓供应平均每年减少27%。预计这一类别在未来供应中仅占12%。该机构最新评估称，售价在20亿至40亿越南盾之间的住房几乎无房可售。
这一变化早于今年的市场放缓。根据Savills数据，2024年前九个月，售价20亿至40亿越南盾的公寓占销量的29%，而售价低于20亿越南盾的住房仅占1%。售价至少40亿越南盾的公寓占70%，而2020年这一比例仅为2%。
到2026年上半年，人民议会委员会发现，公寓约占新推出房地产供应的70%，占交易量的73%。在新建商品公寓供应中，每平方米售价5000万至8000万越南盾以及超过8000万越南盾的房源占据主导。
因此，公寓仍可能是河内最活跃的房地产类别，却无法为积蓄有限的家庭提供多少选择。公寓市场活动增加，并不意味着出现了更多这些家庭负担得起的住房。
40亿越南盾预算能买到什么
Avison Young估算，第三季度河内开发商销售的公寓平均售价约为每平方米1.08亿越南盾，即4180美元。按此价格，40亿越南盾不计其他费用，约可购买37平方米；20亿越南盾约可购买18.5平方米。
CBRE对更广泛市场的评估涵盖了周边开发项目，记录的平均挂牌价较低，为每平方米8600万越南盾，不含增值税、维护费和折扣。即便按这一价格，一套面积为60平方米的示例公寓也需51.6亿越南盾。其对河内内城项目的平均估价为每平方米1.02亿越南盾，同样面积的公寓售价将达61.2亿越南盾。
较旧的公寓价格区间有所不同。建成五至十年、已取得产权证的住房，售价约为每平方米5100万至6500万越南盾。因此，一套假设面积为60平方米的公寓售价约为30.6亿至39亿越南盾，意味着部分现有住房仍在新房供应日益缺失的预算范围内。
这些估算有助于解释买家为何把目光投向新项目以外的房源，也说明公寓面积与每平方米标价同样重要。
多项销售指标显示市场普遍放缓
Savills记录的公寓销量环比下降26%，同比降幅为48%。Knight Frank记录的销量为2960套，环比下降40%，同比下降52%；CBRE统计的销量超过3900套，环比下降33%，同比下降66%。
各机构追踪的市场范围不同。CBRE的统计涵盖兴安省文江的大型开发项目，该地区位于河内行政边界之外。其数据显示，本季度新增供应中超过一半来自该地区，因此地理范围是比较数据时的重要因素。
Avison Young测得的去化率约为31%，而一年前为70%至80%。去化率是指一段时间内已售出的在售公寓占比。简单来说，每100套可售公寓中约有31套售出，而非70至80套。
Knight Frank记录的新房供应及现有库存去化率为38%，为2024年以来最低。两项指标都表明，住房销售所需时间变长，买家也更加挑剔。
房价走势各不相同
Savills发现，一级市场平均挂牌价，即开发商开出的售价，已连续第三个季度下降。CBRE记录的更广泛市场价格环比下降9%、同比下降6%；河内内城价格环比下降6%、同比下降3%。
Avison Young记录的价格环比上涨1.5%至2.3%，但涨幅较2025年末以来的水平有所放缓。Knight Frank估算的平均价格为每平方米4349美元，约合1.14亿越南盾，环比下降0.15%，但仍同比高出25%。
地段以及各数据集中纳入的公寓类型不同，有助于解释价格区间为何差异较大。Avison Young记录的东部和西部卫星城区新建高价公寓售价为每平方米3300至4500美元，而城市核心区及西湖西部地区为5500至9800美元。
Savills越南研究与咨询副总监高氏清香将一级市场价格居高归因于新增供应集中在高价类别，同时可负担住房依然稀缺。人民议会委员会发现，新建商品公寓中78%属于高价或豪华房源，这为上述解释提供了具体依据。
房贷成本让买家继续观望
年利率为12%至15%的浮动房贷利率，是需要大额贷款家庭面临的一大障碍。与在约定期限内固定不变的利率不同，浮动利率可在贷款期间发生变化。
举例来说，如果20亿越南盾贷款的余额全年不变，按上述利率计算，一年将产生2.4亿至3亿越南盾利息。仅利息一项，每月就达2000万至2500万越南盾，还不包括偿还本金。实际还款额取决于贷款协议以及未偿还余额下降的速度。
开发商已通过融资支持作出回应。CBRE表示，一些开发商提供最长五年的固定利率优惠，包括交房后的期限。其他优惠还包括延长付款期限，以及推迟买家开始偿还本金（即借款原额）的时间。
Le Thanh建设与贸易有限责任公司总经理黎友义指出，融资成本和约15%的银行利率是推高房价的主要压力。开发商也要支付利息；审批或施工周期较长，则会在住房上市前增加融资、管理及其他成本。
房地产平台Batdongsan.com.vn对530名经纪人开展的调查发现，63%的人表示客户仍在观望市场并权衡选择。约48%的人称，交易量较上一季度下降超过一半。
现金买家在现房市场更具优势
面临还款压力的业主变得更愿意协商。Avison Young记录到，在部分本金还款宽限期已结束的卖家参与的谈判中，房价下调了8%至12%。更广泛的观察显示，部分现有公寓的协商降价幅度为5%至12%。
CBRE记录的二手房平均挂牌价约为每平方米6000万越南盾，环比下降5%，同比下降8%。在其统计范围内，Savills记录到价格环比下降，但仍高于上年同期。Savills还发现，A级公寓开发商售价与转售价格之间的差距为28%，B级公寓为17%。
Batdongsan.com.vn估计，本季度现有公寓占公寓交易量的54%。在这一类别中，自住需求占83%，投资需求占17%。从年初至9月，该平台的二手房挂牌价指数下降15%，而开发商销售公寓的挂牌价指数下降9%。
追踪购房行为的房地产服务公司Avison Young称，市场正逐渐摆脱因房价上涨而匆忙购房的做法：
“购房者有意放弃追涨的冲动，转而仔细计算，并寻找真正有价值的房源，”Avison Young表示。
CBRE越南住宅服务总监武琼俊杰预计，开发商将主要依靠优惠措施，而非普遍下调挂牌价。他预测，提前付款可享受8%至15%的折扣，并表示各类优惠合计可使实际成交价比最初标价低7%至12%。有能力迅速付款的买家最能享受到这些折扣。
新增供应向外围转移
Avison Young统计显示，第三季度新增公寓超过3200套，使一级市场在售库存总量接近1.15万套。新增供应中超过80%属于高价和豪华类别，主要位于东部和西部地区。
CBRE在其更广泛的市场范围内统计到约6200套新推出公寓，环比下降28%，同比下降40%。其中，文江贡献了超过一半的新增供应，也约占前九个月供应总量的40%。
前九个月，CBRE记录的新增供应约为22820套，较2025年增加8%，较2024年增加20%。因此，本季度的回落是在供应持续增长一段时间之后出现的。部分开发商因销售疲软而推迟推出项目。
Savills的B级公寓占本季度公寓销量的73%。其分类方式与其他机构使用的价格分组不同，后者将大部分新房库存归为高价房。综合这些指标来看，核心问题仍是最低价位房源供应有限。
基建带动项目开发，销售仍然缓慢
Savills评估显示，河内别墅和联排住宅供应同比增加5%。项目布局围绕5号地铁线、和乐高科技园以及规划中的VinFast－征东体育场区域展开。
买家对规划方向和借贷成本仍持谨慎态度。Savills记录到别墅和联排住宅一级市场价格高企，二手房价格同比上涨。CBRE统计范围内的销量仅略高于500套，相当于新增供应的约30%；二手房平均挂牌价为每平方米土地1.83亿越南盾，环比下降6%，同比下降4%。
人民议会委员会指出，房地产价值越来越与当地经济活动和实际基础设施建设进展挂钩。其监督工作还发现，投资审批流程冗长、土地清理困难、土地估值存在问题，以及部门间协调不畅。
这些延误不仅影响交付日期，也会推高住房成本。项目在等待审批期间可能不断累积融资和管理费用，使开发商更难推出价格较低的住房。
社会住房计划面临交付考验
据人民议会委员会称，河内已批准158个社会住房和武装力量住房项目，共约13.9万套公寓。与2026年7月底记录的数据相比，项目增加11个，公寓约增加7000套。
委员会还记录到，今年有33个社会住房项目开工建设，共约3万套，超过了既定开工目标。然而，在10月13日举行的全国住房政策会议上，建设部将河内列为六个预计难以完成社会住房目标的地方之一。这些数据涉及交付的不同阶段：项目获批和开工之后，才会有建成住房投入市场。
常务副总理范嘉足在会上呼吁解决停滞项目的问题，并增加人们负担得起的住房。建设部副部长阮文生表示，全国仍有约5012个房地产项目面临障碍；27个上报数据的地方库存房源和地块合计约51950个。
人民议会委员会还指出，存在提前募资、违规使用客户资金、项目被抵押以及延迟交房或发放产权证等风险。委员会建议加强公证、税务和土地记录的信息共享，以识别申报价格异常偏低的交易；这种做法会减少税收收入并扭曲价格数据。
买家接下来将面临什么
Savills河内研究与咨询高级总监杜氏秋姮表示，尽管住房可负担性面临压力，城市化、收入增长和基础设施改善仍支撑着真实住房需求。下一阶段的供应节点从2026年第四季度延续至本十年末：
- 2026年第四季度：Savills预计11个新项目将推出约7000套公寓。
- 截至2027年底：Knight Frank预测将新增约3.5万套公寓，其中超过三分之一位于西部地区。
- 2027年：河内预计将有27个社会住房项目，提供28696套公寓。
- 2028年至2030年：该市社会住房计划包括101个项目，约86216套公寓。
预计第四季度推出的房源中，不同价格档位的具体占比尚未公布。对预算为20亿至40亿越南盾的家庭而言，近期购房机会更可能来自部分现有公寓和协商出售的房源；能否购买社会住房则取决于资格条件和项目交付进度。
CBRE河内高级总监阮怀安形容，市场在经历约两年持续增长后正在重新平衡。对买家来说，实际变化是有更多时间比较房源和议价。对开发商和官员来说，考验在于下一轮供应能否惠及目前被房价挡在市场之外的家庭。
要点
- Savills记录显示，2026年第三季度河内公寓销量同比下降48%，新增供应减少51%。
- 新房供应中，售价20亿至40亿越南盾的房源已极为稀少。
- 据人民议会委员会称，2026年上半年新建商品公寓中，高价和豪华公寓占78%。
- 12%至15%的浮动房贷利率持续限制需要贷款的买家。
- 部分现有住房业主接受了8%至12%的协商降价，现金买家因此更具优势。
- 预计第四季度将推出约7000套公寓，之后几年社会住房供应储备规模更大。
