更严格的房地产规定将按每项违规行为计罚
新加坡国会于2025年4月8日星期二通过立法，加强对违反反洗钱和打击恐怖主义融资规定的房地产中介机构及销售人员的经济处罚。新规将最高罚款的计算依据从每宗案件改为每项违规行为，因此评估经济处罚时，违规次数将成为考量因素。
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《防止洗钱及其他事项（房地产中介与开发商）法案》还要求中介机构和销售人员对没有代理人的交易对手开展尽职调查，将审查范围扩大至自己的客户以外。这意味着，如果交易另一方没有代理人，经纪人的责任将不再仅限于委托自己的一方。
国家发展部第二部长英兰妮·拉惹告诉国会，现行最高经济处罚标准——中介机构每宗案件20万新元，销售人员每宗案件10万新元——可能不足以遏制违规行为。协助非法交易可能带来的经济利益远高于这些限额。
根据新措施，中介机构和销售人员在房地产代理理事会（CEA）的警告机制下，每项违规行为可能面临最高5000新元的经济处罚。更严重的违规行为可能移交其独立纪律审裁庭处理。修订涵盖违反有关洗钱或恐怖主义融资的法律，以及相关业务规范、职业道德和行为准则的情形。
这项立法以2021年对房地产经纪人实施、并于2023年通过立法修订扩展至开发商的责任为基础。其核心目的是扩大需要接受审查的相关方范围，并改变处罚的计算方式，让这些责任更难被忽视。
处罚计算方式为何重要
按案件设定的处罚上限，会限制该案的经济处罚，即使案件涉及多项违规行为也不例外。按每项违规行为设定上限，则允许针对不同违规行为分别处罚。最终金额仍取决于调查认定结果和适用的执法程序。
这一差别很重要，因为一笔房地产交易涉及多项责任，包括身份核实、风险评估和记录保存。涉及多项职责均未履行的案件，与仅有一项疏漏的案件并不相同。改变处罚计算单位，可以让制裁更直接地体现这种差别。
5000新元的金额适用于警告机制，并非所有严重纪律案件的处罚上限。关于国会修法的报道没有说明纪律审裁庭可处以的最新最高经济处罚金额。因此，不能将5000新元视为中介机构或销售人员在加强后的监管框架下可能面临的最高处罚。
CEA于2023年8月20日发布的行业指南文章称，早先的框架允许对中介机构每宗案件处以最高20万新元的纪律性经济处罚，对销售人员每宗案件处以最高10万新元的处罚。文章还列出暂停或吊销中介机构执照、暂停或注销销售人员注册资格，以及另行谴责或处以最高5000新元经济处罚等措施。
这些规定表明，经济制裁早已是更广泛执法框架的一部分。4月通过的立法改变了违规行为的计算方式，而不是首次对房地产专业人士实施监管。
审查范围将扩大至经纪人的客户以外
此前，房地产中介机构和销售人员只须对自己的客户开展客户尽职调查。法案将这一义务扩展至没有代理人的交易对手。例如，在由经纪人代表卖方、而买方没有经纪人的交易中，买方就是新增审查要求所涵盖的一方。
客户尽职调查是指识别相关人员、核实其身份，并评估交易涉及犯罪资金的风险。如果交易涉及公司或其他法律实体，审查还须涵盖实益拥有人，即最终拥有或控制该实体的个人。
英兰妮表示，这项修订将进一步使新加坡的监管制度与金融行动特别工作组（FATF）制定的标准接轨。FATF制定打击洗钱和恐怖主义融资的国际标准，其中包括要求参与房地产交易的企业和专业人士开展审查。
实际变化是，已参与交易的经纪人将承担更广泛的责任。银行、律师和开发商可能会自行开展审查，但这并不会免除经纪人的义务。将审查扩展至没有代理人的一方，也为在交易继续进行前发现疑点增添了一道关口。
现行审查要求
英兰妮在2023年10月3日向国会发表的2023年10月部长声明中，介绍了已经适用于房地产经纪人、中介机构和开发商的具体职责，包括核实客户及实益拥有人身份、进行筛查、评估风险并保存相关文件。
如果客户代表他人行事，房地产专业人士必须要求其提供授权代理的文件。如果买方是某个实体，审查必须涵盖其业务、所有权和控制结构，以及注册成立地点。这些要求不只关注买卖文件上出现的名称。
审查力度取决于评估出的风险。声明指出，外国政治公众人物，以及来自FATF认定为风险较高司法辖区的人士，均须接受更严格审查。政治公众人物是指担任重要公职的个人，其职位可能使其面临更高的腐败风险。
声明称，对于来自洗钱风险较高国家的买方，还必须核实其收入、财富来源和资金来源。财富来源是指个人如何积累资产；资金来源则是指某笔特定交易所用资金的来处。
CEA的指南称，客户尽职调查必须在建立业务关系或进行交易之前完成，相关记录须至少保存五年。中介机构还必须制定内部政策、程序和控制措施，以防止洗钱或恐怖主义融资。
开发商还承担一项持续性责任：定期审查买方信息，确保信息准确并保持最新，直至房产竣工。这些是2023年声明所述的现行义务，并非4月法案首次设立的责任。
发现可疑情况须报告，无须先行证明
身份核查只是监管制度的一部分。房地产专业人士还必须报告其明知或有合理理由怀疑可能与犯罪活动有关的房产交易。达到这一报告门槛，并不要求经纪人在报告疑虑前先证明犯罪已经发生。
CEA指出，《1992年贪污、贩毒及其他严重罪行（没收利益）法》是提交可疑交易报告的法律依据。报告须提交给新加坡警察部队商业事务局下属的可疑交易报告办公室。
英兰妮于2023年10月以财政部和国家发展部第二部长的身份发言时解释，这项义务不只适用于经手房产交易的专业人士。她在声明中说：
任何人如知道或有合理理由怀疑任何财产代表犯罪所得或与犯罪活动有关，都必须向警方提交可疑交易报告（STR）。
她表示，这也包括有合理理由怀疑租户的房东；未能在合理可行的最短时间内报告属于违法行为。因此，可疑交易报告是供有关部门评估的警示信息，并不等于宣告相关人员有罪。
CEA列出的可疑迹象包括在短时间内购买多处房产、未查看房产便购买，以及同意以远高于或低于市价的价格成交。这些是需要评估的警示信号，并不能自动证明存在洗钱行为。
部长声明还称，开发商不得接受未竣工房产销售的现金付款。声明不赞成仅凭单一数字门槛来识别可疑活动，并解释说，多种不同迹象都可能指向洗钱，因此必须结合具体情况考量交易。
2023年案件显示房地产行业面临的风险规模
此前的执法案件具体显示了房地产行业面临的风险规模。CEA于2023年8月发布的文章提到，警方8月15日宣布展开一项行动，涉及105处房产，并逮捕10名外国人。涉案房产包括住宅、商业物业和工业用地。
到2023年10月3日，英兰妮在国会声明中列出的禁令涉及94处住宅、53处商业物业和5处工业物业，合计152处。
8月公布的105处和10月公布的152处，来自不同日期的调查进展和案件描述。两者不应被视为同一时间点相互冲突的统计数字，也不能用来衡量受4月立法影响的交易数量。
在10月公布的94处住宅中，60处是已竣工的转售单位，34处是由开发商直接出售的未竣工单位。这一区分很重要，因为它显示，经手转售交易的经纪人和销售新房的开发商都涉及同一执法案件。
其中8处住宅是圣淘沙湾的有地住宅。英兰妮表示，受到禁令限制的有地住宅均不在新加坡本岛上；对于外国买家，新加坡本岛的购房审批标准更为严格。她还表示，相关交易符合《住宅房产法》的要求。
这一区分涉及两个不同的法律问题：买方是否获准拥有房产，以及交易所用资金是否合法。遵守房产所有权限制，并不能解决第二个问题。声明称，当时针对经手相关交易的中介机构和经纪人的调查仍在进行；声明并未认定所有涉事专业人士都违反了职责。
规定的演变
4月法案是在多个不同的立法和执法阶段之后提出的。以下时间线显示，新措施是在既有框架上进一步完善，而非取而代之：
- 2021年：《房地产中介（防止洗钱及资助恐怖主义）条例》以立法形式规定房地产经纪人的具体职责。
- 2023年：对《住宅开发商（管制与许可）法》和《商业物业销售法》作出修订，将反洗钱要求扩展至开发商。
- 2023年8月15日：警方宣布展开涉及105处房产的行动，并逮捕10人。
- 2023年10月3日：英兰妮概述该行业的义务，并通报禁令涉及152处房产。
- 2025年4月8日：国会通过法案，加强处罚框架，并将尽职调查扩展至没有代理人的交易对手。
这一时间顺序也体现了原有职责的设立与后续加强威慑措施之间的区别。在国会批准最新修订之前，身份核查、记录保存和可疑交易报告就已是既定要求。
执法安排及尚待明确的细节
CEA负责监管房地产中介机构和销售人员，市区重建局（URA）负责监管开发商。2023年10月的声明称，两家机构会定期检查；监管机构会优先检查被评为较高风险的企业，并提高检查频率。
较多涉足私人住宅，尤其是高价项目的企业，可能被评为较高风险。监管机构也会根据执法部门提供的可能违规信息开展专项检查。CEA通过指南、检查清单、可疑迹象清单和培训协助企业合规；URA则向开发商发布通函并开展情况说明会。
房地产交易中的多方各自承担互为补充的责任。办理房地产转让的律师、相关会计师和金融机构也有义务核查客户并报告涉嫌犯罪活动。英兰妮在声明中表示，大多数房产买卖都受到不止一层审查。
4月的修订加强了这套安排中的两个具体环节：扩大经纪人审查的对象范围，并加重对每项违规行为的经济处罚。这些修订不会免除其他参与方的职责，而且法案通过并不代表所有条文都已开始实施。
国会相关说明没有给出生效日期、具体实施期限，也没有说明纪律审裁庭可处以的最新最高罚款金额。说明也没有交代2023年10月所述调查的最新进展。这些事项应与已确认的内容区分开来：国会已批准扩大审查范围，并建立一套旨在按每项违规行为分别计罚的框架。
要点
- 国会于2025年4月8日通过房地产行业反洗钱法案。
- 最高经济处罚将按违规行为而非案件计算。
- 警告机制允许对每项违规行为处以最高5000新元的处罚；更严重的事项将移交纪律程序处理。
- 中介机构和销售人员必须将尽职调查扩展至没有代理人的交易对手。
- 现行义务包括身份核查、至少保存五年记录，以及报告可疑交易。
- 政府在2023年10月的最新通报中列出152处受到禁令限制的房产。
- 国会相关说明没有列出生效日期，也未说明纪律审裁庭可处以的最新最高罚款金额。
