日本为何现在要建立全国数据库
日本正筹备建立一套全国性系统，记录买家的国籍，并更好地追踪外国人对土地和建筑物的所有权。该计划的核心是建立一个新数据库，并将其与数字房地产基础登记系统相连，使主管部门能够了解资产归谁所有，在某些情况下还可查明企业买家的最终控制方。11月4日，首相高市早苗指示各大臣掌握外国人购地情况并研究可能出台的规则。此后，透明度和风险管理成为政府议程的重点。政府计划在内阁官房、法务省、数字厅等部门协调后，最早于2027财年启动该系统。
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官员表示，此举是为了回应两方面的担忧。首先，流入日本房地产市场的跨境资本不断增加，尤其是在大城市，引发了人们对住房可负担性的担忧。其次，在敏感地区购置房产也带来了安全方面的顾虑，包括防卫设施附近、靠近国境的偏远岛屿，以及水源地周边地区。由于许多交易没有记录买家国籍，外国买家的真实规模和购置模式难以衡量。部分交易是通过使用海外资金的日本企业完成的，这也让情况更加复杂。
建立数据库是更广泛政策评估的一部分，相关评估涵盖移民、居留管理和土地利用。一个专家小组于11月下旬召开会议，讨论政策调整，并正努力在2026年1月前制定基本方针。官员将登记系统定位为提高透明度的工具。它本身不会设定新的限制，而是建立事实依据，以便制定相称的措施，从申报规则到潜在税收调整，针对风险或市场扭曲最突出的领域采取行动。
新系统将记录哪些信息
核心内容是在目前不记录这类信息的房地产交易中，建立买家国籍登记制度。政府计划利用数字厅的房地产基础登记系统，整合不同司法管辖区和不同类型土地的记录。计划覆盖范围广泛，远不止城市公寓。
- 公寓单元、独栋住宅及其他房地产
- 森林和农地
- 受《国土利用计划法》约束的大型土地交易
- 依据2022年涉安全土地利用法指定的防卫设施周边重要土地和边境岛屿上的土地
对于涉及森林或大型、敏感地块的交易，主管部门正在考虑要求企业买家申报主要股东和高管的国籍。此举旨在查明通过日本实体流入外国资金所促成的购置。政策制定者还在研究扩大《外汇及外国贸易法》下的交易申报范围。该法规范非居民的资本交易。
日本现行房地产登记制度如何运作
日本的房地产登记制度称为“登记”（Toki），由法务局管理，在不动产登记簿中记录土地和建筑物信息及其法律所有人。每项资产都有标的部分，列明位置和属性；另有权利部分，列出所有人的姓名、地址、登记日期和原因，以及抵押权等其他权利。任何人都可以付费查询副本。登记簿是保障交易安全和产权可靠的重要基础。
尽管法律框架完善，公寓和许多其他资产的登记记录通常并不包含国籍信息。农地有国籍申报要求，但大多数城市住宅物业没有此类要求。继承房产的所有权数据也可能过时。日本从2024年4月起要求登记与继承相关的所有权变更，以弥补这一缺口。这些规定提升了数据准确性，但并未解决国籍信息缺失的问题。
此外，非居民为特定目的购置房地产时，该交易可能属于《外汇及外国贸易法》规定的资本交易。在这种情况下，买家必须在规定期限内通过日本银行向主管部门申报，但也有例外。这类申报并不等同于在登记时统一记录买家国籍。拟议中的数据库旨在让主管部门更容易在全国范围内掌握买家国籍，并在规定情形下查明企业背后的实际控制方。
谁在买房，需求最旺盛的地区在哪里
日元走弱、利率在全球范围内处于极低水平，加上疫情后旅游业反弹，使日本房地产更具吸引力。海外投资者关注城市办公楼、酒店和豪华公寓。日本国内买家也保持活跃，开发商则推出了高端项目。东京中心区房价在2024年再创新高，核心区新建公寓的平均价格超过1.1亿日元。建筑成本上涨和供应有限也推动了这一趋势。
外国人购房的确切数据十分有限。日本政府对东京新建公寓交易进行的一项调查发现，2025年上半年，买家中有3%登记的地址在海外。这一指标统计的是境外买家，不包括居住在日本的外国公民，也未涵盖许多企业架构。民间研究和项目销售案例显示，实际情况差异很大。部分城区的少数高端楼盘中，境外买家占比远高于平均水平；而许多郊区和地方项目对外国买家的吸引力则低得多。缺少登记环节的国籍数据，日本难以区分这些不同情况。
这种市场状况有助于解释政府的政策重点。城市市场持续升温，引发了人们对本地家庭住房可负担性的担忧。与此同时，日本许多农村地区正面临人口减少和空置房屋不断增加的问题，这些空置房屋被称为“空屋”（akiya）。政策制定者正试图调整政策工具，在应对城市紧俏细分市场特定风险的同时，不打击那些需要资本投入和翻新的地区所需的投资。
国家安全与战略性土地担忧
日本在2022年全面实施涉安全土地利用法，以监测自卫队设施周边以及靠近国境的偏远岛屿上的土地。该法允许主管部门审查这些地区土地和建筑物的用途，并对可能损害安全职能的行为予以处罚。该法并未禁止外国公民购买房产，而是侧重监督和申报。新数据库将通过明确购置时的所有权人国籍，为这一做法提供补充。
公众讨论的另一个焦点是水源地附近的土地购置。一些地方担心，如果土地所有权不透明，可能会出现不受监管的地下水开采或出口。更清晰的记录有助于都道府县和各部委评估买家、监测土地用途，并在相关规定适用时予以执行。官员认为，与一刀切的禁令相比，提高透明度是管理各类风险的更好方式，因为这些风险会因地点和资产类型而异。
贸易义务同样不容忽视。日本遵循全球贸易规则中的非歧视原则。这并不意味着不能针对国家安全或公共秩序采取措施，但要证明全面禁止外国买家购房合理，难度较大。政策制定者已表示，任何新举措可能更侧重申报、购置条件和税收，而非全面禁令；最敏感区域则由安全相关法律加以管理。
哪些规则可能调整
各部委正在评估扩大《外汇及外国贸易法》下的申报要求，让更多房地产交易须由外国买家或非居民投资者申报。另一项正在讨论的方案是，要求购置森林、大型地块或具有战略重要性的地块的企业买家，申报其主要股东和高管的国籍。即使法律上的买家是日本本土实体，这也有助于主管部门查明交易的控制权或资金来源是否在日本境外。
日本会对不同买家设定不同税率吗？
官员讨论过财政措施，考虑在特定市场或资产类型中对日本籍和非日本籍业主实行差别税制。方案包括对非居民业主在过热城市区域的房产征收更高的购置税或持有税、对指定区域内的购置设定条件，以及征收与空置有关的税费以遏制投机性买房。目前尚未作出任何决定。任何此类措施都需要谨慎设计，以免对正当投资和整体住房供应造成意外影响。
日本也在研究其他经济体如何监管外国人购置房地产。世界各国采取的措施不尽相同。一些国家在大城市对外国买家额外征收印花税；一些国家逐案审查非居民购房；另一些国家则对特定类别买家实施有期限的禁令，或增设空置税，以遏制炒房和房屋空置。内阁对海外做法的评估，包括加拿大、德国、韩国和中国台湾的相关政策，将为日本国内方案提供参考。
与此同时，政府计划在2026年1月前，就外国居民和移民相关措施制定基本方针，概述监管框架。如果新登记系统要从2027财年开始运行，这一时间安排将为法律起草和系统开发留出约一年时间。启动前，多个部委需要更新程序并协调各自的数据库。
全国数据库在实践中可能如何运作
数字厅正在建设房地产基础登记系统，可作为多个部委共用的基础。新系统将把法务局登记簿中的房地产识别信息与其他字段相连，包括买家国籍；在规定情形下，还包括企业买家背后主要股东和高管的国籍。数据标准化后，官员可以筛查某个城区或特定设施周边的所有权集中风险，并随着时间推移形成更清晰的全国情况。
数据设计将至关重要。要发挥作用，国籍字段必须采用统一格式；企业买家的申报也必须足够具体，才能穿透多层所有权结构识别控制方。与税务记录和投资申报信息相连，可以为执法提供更多背景。主管部门还必须确定不同人员可以查看哪些信息。公开信息有助于提升市场透明度，但公开国籍或个人数据也会带来隐私顾虑。许多国家都难以平衡这些利益。国际评估发现，房地产所有权数据往往分散，实际受益所有人也难以识别。日本的这一项目为从一开始就制定明确标准提供了机会。
反洗钱也是一个考量角度。世界各地都曾有人利用房地产转移和隐匿非法资金。如果经纪人、律师和开发商承担明确的尽职调查义务，且主管部门能够快速核查所有权人国籍和企业控制关系，就更容易发现可疑交易。机器可读的登记系统、标准化表格和可靠的识别信息都有助于开展核查。政府表示，希望建立一套在加强监管的同时不妨碍合法交易的系统，因此流程设计与法律文本同样重要。
对买家和市场意味着什么
大多数买家在交割时只需完成简单的额外手续。委托司法书士办理登记的买家，需要在提交现有身份证明和地址文件的同时提供国籍信息。在某些土地类别的交易中，企业买家可能还需补充声明，列明主要股东和高管的国籍。与交易金额相比，行政成本应当不高，但主管部门获得的信息将大幅增加。
对银行、开发商和经纪人来说，规则更明确或许能减少不确定性。贷款机构可以根据登记系统的数据字段设计合规审查流程。推广新项目的开发商可以制定筛查和披露政策，减少交易临近完成时出现意外的情况。如果反洗钱审查更加严格，信誉良好的买家往往会发现，透明的流程比含糊不清的流程推进得更快。
市场影响会因地区而异。提高透明度可能会遏制少数高房价城区的短期投机性购房。对日本大部分地区，尤其是人口流失地区而言，交易不太可能受到影响。在日本拥有房产并不会带来签证或永久居留身份。外国买家应按与日本业主相同的规定缴纳税费，包括每年缴纳固定资产税；非居民还需要在日本指定税务代理人处理申报。根据《外汇及外国贸易法》需要申报的非居民购房交易，目前已受申报要求约束，相关范围可能扩大。
时间表与后续节点
这项工作有三个关键时间点。首先，官员计划在本财年结束前汇总海外外国人房地产规则的研究结果。其次，内阁正准备在2026年1月前制定有关外国居民和移民相关措施的基本方针，预计其中将列明房地产监管框架。第三，数据库及国籍信息字段最早可能于2027财年生效，具体取决于立法进展和系统准备情况。包括计划于2028财年推出的电子旅行授权在内，其他配套数字项目也表明，政府正推动加强跨境、签证和房地产交易数据整合。
政策推进速度将受到政治因素影响。政府表示，希望在回应公众担忧的同时维护投资和经济增长。有人警告，如果新规表述不当，可能助长仇外情绪，或给依赖外资的行业带来压力。另一些人则认为，在信息缺口一直很大的市场中，建立清晰的登记制度并采取有针对性的措施早已刻不容缓。数据库让政策制定者能够依据实际情况而非个案传闻展开讨论。对于任何同时涉及国家安全和住房可负担性的政策调整，这一点都至关重要。
要点一览
- 日本计划建立全国数据库，记录房地产买家的国籍，并追踪外国人在土地和建筑物方面的所有权
- 该系统将采用数字房地产基础登记系统，在完成法律和技术工作后，最早可能于2027财年启动
- 覆盖范围将包括公寓、森林、农地、大型土地交易，以及防卫设施和边境岛屿附近的土地
- 购置某些类型房产的企业买家可能需要申报主要股东和高管的国籍
- 官员正在考虑扩大《外汇及外国贸易法》下的交易申报范围
- 一项政府调查发现，2025年上半年东京新建公寓买家中有3%的地址在海外
- 公众的担忧包括敏感区域的土地购置，以及主要城市核心区房价快速上涨
- 该登记系统可能为差别征税或购置条件等有针对性的措施提供依据，具体方案将在2026年1月前确定
- 日本正在研究其他国家的外国买家规则，为国内改革提供参考
- 该项目旨在提升透明度、支持反洗钱核查并为政策制定提供依据，同时不阻碍正当投资
