税收争论为何再度升温
首尔再现投机性购房迹象：尽管贷款规则趋严、投机区范围扩大，房价仍在上涨，挂牌房源也十分稀少。总统李在明敦促官员在6月地方选举前动用一切可用手段遏制非生产性需求。这番表态显示，在此前一段时间的监管收紧未能冷却首都最昂贵地区的需求后，住房政策将采取更强硬的立场。
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政策制定者如今将问题归结为税制失衡。按发达经济体的标准，房产持有税仍然偏低，而房产交易税则位居最高之列。这种税制组合让业主不愿挂牌出售，减少了市场流转，也使需求集中在热门社区。
财政官员表示，现行税制结构已经冻结了市场活动。他们认为，持有住房成本低、出售成本高，会让房源难以释放，首尔高端区域尤其如此。经纪人称，市场库存稀少，买家焦虑，有限的房源经常引发竞价。更广泛的社会背景在韩国已是老问题：这个高度城市化的国家有一半人口因工作、学校和公共服务而聚集在首尔地区，而住房供应一直难以跟上需求。
这场争论再度升温，时机颇为微妙。房贷上限、利率上调以及新一轮监管区域划定，本意都是为了给市场降温。但活动反弹显示，只靠金融和分区管控手段，或许无法压低需求，因为税制激励仍在促使业主继续持有、等待。因此，政府再次考虑提高房产持有税，同时推进增加供应的措施，并可能调整交易税。
韩国目前如何征收房产税
韩国的房产持有税分为两层：向地方政府缴纳的地方财产税，以及针对高价值房产持有者征收的全国性综合房地产税。税制结构和定义很重要，因为它们决定了谁要缴税、以什么为计税基础，以及适用何种税率。
地方财产税
地方财产税按政府评估价值的一部分征收。在大多数情况下，应税基数为政府评估价值的60%，而非市场价格。税率实行累进制，大致从0.1%到0.4%不等，最高税率适用于评估价值较高的房产。由于应税基数低于全部评估价值，且税率不高，即使是在昂贵社区，单套住房家庭实际承担的税负通常也较低。
综合房地产税
综合房地产税针对高价值房产，在地方财产税之外另行征收。合并计算的评估价值中，前9亿韩元免税；单套住房家庭的免税额为12亿韩元。超过这一门槛后，适用0.5%至5%的累进税率，拥有多套住房者税率更高。抵免和扣除因具体情况而异，但这项全国性税收总体上主要针对房产组合规模较大者和豪宅。
财政部长具允哲曾用一个简单例子说明，如果韩国的持有税制度向国际惯例靠拢，税负可能会是什么样子。他将假设对房产价值按年征收1%的税率（美国部分地区常见这一税率）与韩国目前的实际税负作比较。他说，按这一税率计算，一套价值50亿韩元的住房每年需缴税约5000万韩元；如果这笔支出叠加在房贷和其他成本之上，许多家庭将难以承受。
持有税低，交易税高
无论看名义税率，还是考虑免税规定和部分计价基数后的实际税负，与其他经济体相比，韩国的房产持有税都偏低。与之相对的是较重的交易税，尤其是资本利得税：多套住房业主，或在监管区内出售房产的业主，税率会大幅上升。出售时面临巨额税单，业主便会推迟挂牌。市场流转因此变得迟滞，而房源稀缺又推高了热门区域的价格。
临时持有两套住房的情况就能体现这种市场迟滞。搬家并将旧公寓出租的购房者，通常希望在三年内出售，以保留单套住房的税收待遇。新划定的区域要求买家实际入住，再加上限制继承带租约房产的规定，使这类出售更加困难。对多套住房业主的重税暂缓政策将在明年5月到期，届时附加税可能使资本利得税基础税率提高20个百分点。加上地方附加税后，在调整目标区内出售某些房产的实际税率可能会非常高。这种预期促使一些业主考虑赠与等安排，或干脆继续等待，导致市场流转率维持低位。
分析人士对韩国的持有税究竟有多低看法不一。一家研究机构估算，实际持有税率约为房产价值的0.15%，而经合组织（OECD）平均水平接近0.33%。一家公共财政研究机构则指出，以税收收入和国内生产总值的占比衡量，韩国的房产税并不算特别低。两种看法反映了不同的衡量角度：一种比较普通业主实际缴纳的税负；另一种考察整个税制筹集了多少收入。在韩国，房地产占家庭财富的比重很大，因此后一指标可能相当高。
官员表态
总统李在明推动加强打击投机性需求，并表示在推进供应计划的同时，不排除调整税收。财政部长具允哲已成为这一观点的公开代表：现行低持有税、高资本利得税的组合冻结了市场。
谈及国际比较，以及若韩国大幅提高年度征税可能给家庭带来的压力时，财政部长表示：
如果我们像美国那样按1%的税率征收财产税，那么一套价值50亿韩元住房的业主每年就要缴纳约5000万韩元。如果一个人一半的年收入都用于缴税，继续持有这样的住房就难以为继。
总统政策室室长金容范认为，可信的住房政策需要同时推进税收和供应改革，不应排除重新审视持有税的可能性。
说税制不能动是不对的。可信的住房政策必须同时包含税收和供应改革。
官员表示，任何改革都会经过审慎评估，以避免造成意外冲击。财政部还称，改革目标是理顺税制，包括审视如何重新平衡持有税与交易税，以及如何分阶段实施调整。
地方选举前的政治考量
政治因素笼罩着政策时机。提高房主税负十分敏感，尤其是在借贷成本上升、已有房贷的家庭承压之际。政党策略人士警告说，若明显提高持有税，可能疏远关键选区的中产阶级房主。正因存在这一反弹风险，许多观察人士预计，即使政策方向可能更早明朗，讨论也会持续到6月选举之后。
执政党共同民主党目前强调短期内增加供应。党内领导人提出加快旧区改造和重建、延长公共住房建设计划的时间表，并简化审批程序。他们表示，现阶段没有调整房产税规则的计划。反对党国民力量党长期主张增加私人部门在住房供应中的参与、放宽监管，同时减轻指定区域内多套住房业主所承担的沉重交易税。
与此同时，为遏制需求而划定的监管区域仍然有效。调整目标区和土地交易许可区施加了居住和交易条件，可能使出售变得复杂。一些临时持有两套住房的业主正陷入两难：由于买家必须入住，他们很难出售；如果租约依据租户续租权延长，出售窗口可能关闭，而重税暂缓政策到期后税负又会骤增。各地房产中介的案例报告已经出现了这种情况。
税制重设可能是什么样子
改革方案大致分为两类。一类主张降低交易税、适度提高持有税，认为这样能促使更多房源挂牌，让住房流转起来。另一类则警告，如果持有成本上升过快，房东可能会把成本转嫁给租户，推高租金。两方面的担忧都确实存在，最终政策效果将取决于具体设计。
一套平衡的方案可以包括以下内容：
- 适度提高高价值房产的持有税，同时为现金收入有限、资产较多的家庭（如退休人士）提供减负
- 有针对性地削减阻碍正常出售的资本利得税附加税，尤其是针对单套住房家庭和临时持有两套住房的情况
- 透明、频繁地更新评估价值，让计税基础贴近实际，同时避免突然大幅跳升
- 为老年人和长期居住者提供抵免或递延缴税安排，减少被迫出售
- 分阶段实施，让家庭和市场有时间适应
经合组织国家的经验表明，房产税改革在政治上困难重重。房主对每年征收的税款，比对出售时一次性缴纳的税款感受更强烈。评估规则清晰、税单可预期，且税收收入与看得见的地方公共服务挂钩时，改革往往效果最好。有效沟通和分阶段实施对争取公众接受至关重要。
提高持有税会推高租金吗
经济学家对租金影响看法不一。在供应紧张的市场中，房东往往会随着时间推移将部分成本转嫁给租户。在广泛采用全租制度的首尔，这一风险更为突出。全租是指租户支付一笔大额押金以换取住房使用权，而不是按月缴租。房东会投资这笔押金，有些人还用这笔资金购置更多房产。如果持有成本迅速上升，房东可能会要求提高押金，或转为月租，以维持收益。
一些政策设计可以缓解租金压力。政策制定者可以分阶段提高持有成本、保护单套住房房东，同时下调交易税，以推动更多房产进入市场。包括限制续租时租金涨幅、明确押金返还规则在内的有力租户权益保障也很重要。韩国已赋予租户最多额外续租两年的权利，许多地方也对续租期间的租金涨幅设限。这些保障有所帮助，但仍无法替代对持有税调整的审慎把握。
央行和市场密切关注
韩国银行已释放谨慎信号，避免助长房地产市场反弹。行长李昌镛表示，住房问题错综复杂，集中在特定学区和社区的需求无法靠单一手段解决。他还呼吁央行在家庭债务和住房相关的宏观审慎政策中发挥更大作用。
李昌镛将住房问题与首都圈内的教育和人口流动模式联系起来。只要人口仍不断流向热门区域，即便大规模增加建设，也未必能压低房价。这一观点与政府的看法一致：供应、需求管控和税收必须协同发挥作用，审查时也应考虑不同资产之间的税收公平。
金融市场已对最新的房地产措施作出反应。对政策预期较为敏感的短期国债收益率有所回落，投资者押注房地产市场降温会给央行调整利率留下空间，又不至于刺激资产泡沫。投资者正关注税收和监管选择将如何与经济增长前景及通胀相互作用。
这对房主和租户意味着什么
眼下可以确定的是，政策方向正在转变，但具体措施和时间安排仍在审议中。房主和租户可以先了解现行规则，以及税制重新平衡可能如何改变各方的决策激励。以下几点值得关注。
- 低于综合房地产税门槛的单套住房家庭，短期内不太可能面临大幅变化，前提是改革首先针对高价值资产
- 在调整目标区拥有多套住房的业主，拖延出售的时间越长，可选方案就越少，因为附加税将于明年5月恢复征收
- 临时持有两套住房的业主应检查租约期限和土地交易许可区的居住规则，以免错过出售窗口、失去优惠税收待遇
- 房东应对年度持有成本可能上升的情况进行现金流压力测试，并考虑从资本利得税转向持有税会如何影响回报
- 租户应留意押金条款和续租权，尤其是在房东可能通过提高押金或改收月租来应对成本上升的社区
要点
- 随着首尔投机活动、房价上涨和挂牌房源稀缺再度显现，政府正考虑提高房产持有税
- 按全球标准看，韩国持有税偏低，而交易税偏高，抑制了房产出售
- 地方财产税按评估价值的60%计征，税率为0.1%至0.4%；高价值房产还需缴纳另一项全国性税费
- 官员表示将审视并理顺税制，政策时机可能受到6月地方选举影响
- 执政党目前强调增加供应，总统府则表示不排除调整税收
- 专家意见分歧：一方主张适度提高持有税并降低交易税，另一方担忧成本会转嫁给租户、推高租金
- 央行警告不要采取助长市场过热的政策，并指出教育等因素也会导致需求集中
- 多套住房业主面临的高额资本利得税附加税将于明年5月恢复，影响出售决策和挂牌情况
