单人家庭激增、市场转型，全球投资者涌入韩国租赁住房市场

韩国租赁住房市场变革：全球投资者为何大举押注

韩国租赁住房市场正经历深刻转型，吸引了全球一些最大的房地产投资者。这一转变的核心，是单人家庭数量大幅增加、生活方式不断变化，以及政府希望吸引机构资本，以应对住房短缺并推动行业现代化。Greystar、The Living Company 和加拿大养老基金投资委员会（CPPIB）等全球巨头向韩国租赁住房市场投入数十亿美元，正在重塑韩国房地产格局，并可能对居民、投资者和政策制定者产生长远影响。

增长由何驱动？单人家庭激增与人口结构变化

韩国人口正在老龄化、城市化，但最引人注目的趋势或许是单人家庭数量迅速增长。政府和行业数据显示，截至2024年底，单人家庭占全国所有家庭的41.5%，高于2015年的29.5%。首尔这一比例更高，目前近十个家庭中就有四个只有一名成员。这种人口结构变化不仅正在改变社会规范，也推高了对新型住房的需求：面积更小、租住更灵活、由专业机构管理的出租住房。

年轻职场人士、学生乃至老年人越来越倾向于在城市核心地段租住小户型公寓，这类住房通常配有共享厨房、健身房和联合办公空间等设施。单人和两人家庭的增长，使韩国租赁市场成为全球房地产资本关注的焦点，尤其是在许多人越来越难以实现传统住房自有的情况下。

从全租到月租：韩国独特住房租赁制度渐退

韩国租赁市场过去由全租制度主导。这是一种独特的租赁方式：租户无需按月支付租金，而是一次性缴纳大额押金（通常相当于房产价值的50%至80%），租约到期后押金退还。全租制度曾被视为对租户和房东都有利，但随着房价上涨、工资停滞，以及近期备受关注的租房诈骗导致部分房东无力退还押金，这种方式的吸引力正在下降。

因此，月租协议正在迅速取代全租，尤其受到年轻人和外国居民的青睐，他们可能无法筹措大笔现金或获得银行贷款。这一转变为机构投资者和专业运营商进入市场打开了大门，也带来了合住空间和服务式公寓等新型租赁模式。

全球资本进场：谁在投资，原因何在？

多年来，外国机构投资者一直在关注韩国租赁住房行业，而近期的政策调整和市场趋势加快了他们入场的步伐。主要参与者包括：

• The Living Company（澳大利亚）：于2025年在韩国设立办事处，使韩国成为其首个海外枢纽，表明其长期布局这一市场。
• Greystar Real Estate Partners（美国）：全球最大的租赁住房投资者，于2025年7月启动韩国业务，并计划将韩国纳入其规模达26亿美元的亚太基金。
• 加拿大养老基金投资委员会（CPPIB）：与韩国开发商 MGRV 成立规模达5000亿韩元（3.44亿美元）的合资企业，建设租赁住房，这是其首次直接投资韩国住宅房地产。
• 摩根士丹利：与本地开发商 SK D&D 合作投资住宅物业。KKR、ICG、Hines 等也采取了类似行动。

这些投资者押注，韩国租赁市场将沿着美国和欧洲的路径发展，在这些市场中，由专业机构管理的建造出租（BTR）住房已成为重要资产类别。它们通常从学生宿舍和面向年轻人的城市小户型公寓入手，并计划随着人口老龄化，拓展至老年人居住服务领域。

韩国为何具有吸引力？市场基本面与政策转变

多项因素使韩国对全球投资者格外具有吸引力：

• 需求强劲：单人家庭快速增长，加上住房持续短缺，尤其是首尔住房紧张，为租赁住房带来了旺盛需求。
• 监管改革：2024年8月，政府公布全面的租赁住房供应计划，放宽机构投资限制，并为长期租赁住房提供税收优惠。该计划力争到2035年提供逾100万套可长期出租的多户住宅。
• 相对价格优势：尽管近期房价大幅上涨，首尔月租金仍低于东京、香港或纽约，既有上涨空间，也能为投资者带来有吸引力的收益率。

市场如何转变：从建成出售到建成出租

传统上，韩国开发商建造公寓后出售给个人买家，依靠项目融资并快速退出。新一轮投资正将重心转向建成出租（BTR）模式，由运营商保留房屋所有权，通过长期出租获得收入。这种模式需要大量资金、专业运营能力，也要求投资者能够应对韩国复杂的监管环境。

专业运营商正在引入全球成熟的物业管理、租户服务和社区营造经验。例如，合住空间在年轻职场人士和学生中越来越受欢迎。住户拥有独立卧室，同时共享厨房、休息室和工作空间。这类模式灵活、便利，并能带来社区归属感，契合流动性较高的城市人口需求。

合住空间兴起：一种新型居住选择

合住正成为韩国主要城市的主流居住趋势。据仲量联行（JLL）及其他行业机构的研究，合住物业主要面向重视集体生活和灵活租约的年轻单身人士、学生及国际居民。房间通常面积较小（首尔的中位面积约为23平方米），但会配有健身房、联合办公空间和图书馆等共享设施。

合住单元的租金高于传统商务公寓（单间公寓），体现了服务和社区配套带来的附加价值。在首尔，面积不足40平方米的合住单元月租中位数约为113万韩元，江南等高端地段的租金最高可达170万韩元。国内外投资者纷纷进入这一领域，值得关注的交易包括将未售出的商务公寓和酒店改造成合住空间。

机构投资也通过房地产投资信托（REITs）进入这一领域，IGIS Residence REITs 走在前列，其他机构也计划推出新的合住投资组合。政府对房地产投资信托和长期租赁住房的支持，预计将进一步推动行业发展。

监管障碍与政策争论：增长能否持续？

尽管市场前景乐观，韩国租赁住房市场仍面临重大的监管和社会挑战。韩国的租赁法规，尤其是全租保护法，规定租约每两年续签时租金涨幅不得超过5%。这些规定保护了租户，却限制了运营商的灵活性，也可能令部分投资者望而却步。

近期政策调整放宽了部分限制，尤其针对长期私人租赁住房。政府2024年的租赁住房供应计划将经营模式分为支持型、半自主型和自主型住房，并为不同类型设置不同程度的监管和税收优惠。私人租赁住房业主若承诺出租20年并遵守租金涨幅标准，可享受购置税和房产税减免。

不过，落实这些措施需要修订法律，政治环境也仍存在不确定性。进一步规范外国人持有房产的拟议措施，包括许可制度、对多套房持有者加征税费以及加强监管，已引发有关市场准入、对等原则和抑制合理投资风险的争论。

外国人持有房产：机遇还是威胁？

目前，外国人在韩国持有的住房已超过10万套，其中四分之三位于首尔都市圈。虽然这仅占韩国住房总量的约0.5%，但这一趋势引发了人们对住房负担能力、市场扭曲和监管漏洞的担忧。中国、美国和加拿大买家最为活跃，其中一些人利用离岸融资规避当地贷款限制。

大多数外国业主只持有一处房产，但少数人拥有多套住房，引发了对投资驱动型购房的猜测。政策制定者正在考虑出台新规，追踪并监管外国人交易，但仍面临法律和宪法层面的挑战。一些专家认为，鉴于外国人持有房产在市场中占比相对较小，其影响被夸大了；另一些专家则警告，不受约束的需求可能加剧住房短缺和价格压力。

更广泛的市场趋势：供应短缺、价格差距与经济逆风

韩国住房市场高度分化，房价和租金上涨集中在首尔及其周边地区，而地方市场则相对滞后。首尔新建公寓价格是全国平均水平的两倍以上，大城市与小城市之间的差距在经合组织国家中最大。尽管政府计划新建数百万套住房，但建筑许可和开工量一直停滞。韩国开发研究院估计，自2017年以来，住房累计短缺近90万套。

租金涨幅已趋于稳定，但供应仍无法满足需求，尤其是高品质、由专业机构管理的租赁住房。全租转向月租吸引了更多机构和外国资本，同时也引发了对当地居民住房负担能力和租房可及性的担忧。抵押贷款利率仍处于高位，全球贸易紧张局势和国内政治不确定性也给经济带来压力。

韩国投资者转向海外

值得注意的是，在外国资本流入韩国租赁市场之际，韩国的机构和个人投资者也越来越多地将目光投向海外，尤其是美国、日本和其他发达市场。国内房价飙升、监管不确定性加剧，使海外房地产成为颇具吸引力的替代选择；韩国投资者希望借此获得稳定回报并分散投资风险。这种双向资本流动凸显了房地产投资的全球性，以及各地住房市场之间的紧密联系。

总结

• 在人口结构变化和政策改革推动下，韩国租赁住房市场正吸引创纪录规模的全球投资。
• 单人家庭如今占所有家庭的41%以上，推高了对小户型、专业化管理租赁住房的需求。
• Greystar、The Living Company 和 CPPIB 等外国投资者率先入场，带来建成出租和合住模式。
• 全租制度衰退、月租兴起，正在改变市场格局，也为机构资本创造了新机遇。
• 政府正放宽监管并提供税收优惠，但严格的租赁法规和外国人持有房产的相关争议仍是挑战。
• 合住正在成为重要趋势，在首尔及其他主要城市租金较高，并受到投资者青睐。
• 外国人持有房产在市场中占比仍然较小，但人们对住房负担能力和市场扭曲的担忧依然存在。
• 供应短缺、价格差距和经济逆风仍在影响韩国住房市场的前景。
• 韩国投资者也日益转向海外，凸显房地产投资的全球化格局。