香港押注科技转型，开发商态度审慎
香港政府正以前所未有的资金投入，将北部边境地区打造成科技强区，但本地房地产开发商反应谨慎，并未表现出热情。今年2月，官员宣布将从香港外汇基金中提取1,500亿港元（约合190亿美元），用于支持北部都会区项目。这是逾四十年来首次动用这类储备资金推动发展。这笔巨额资金是香港历史上规模最大的基础设施投资之一，但地产高管私下对供应过剩风险和回报前景的不确定性感到担忧。
北部都会区计划于2021年首次公布，最初旨在缓解住房拥挤问题，如今已发展成雄心更大的项目。项目占地约300平方公里，接近香港总面积的三分之一，目标是打造一座双中心城市：金融业继续集中在南部地区，创新则带动北部增长。该发展区毗邻中国成熟的科技中心深圳，计划容纳先进研究实验室、制药初创企业等各类机构。根据政府预测，项目最终将容纳250万居民，并创造65万个就业岗位。
尽管政府展现出投入资金的决心，私营部门合作伙伴的反应仍然冷淡。大型开发商虽避免公开批评，但业内龙头企业的高管私下对项目规模和陌生的发展模式颇有微词。他们的顾虑源于香港传统房地产开发模式与从中国内地引入的产业园区策略存在根本差异。环保团体也对当地野生动物受到威胁发出警告；电台听众则质疑，这项投资是否主要让深圳受益，而非香港居民。
香港正面临一些经济学家所称的持续时间最长的衰退，零售销售额和房地产价值仍低于2018年峰值，项目事关重大。
发展理念之争
矛盾的核心在于发展模式转变，这一转变可能使香港既有房地产开发商被边缘化。北部都会区采用产业园区模式开发，即同一行业的企业集中在特定园区，由政府通过大规模规划管理。这种模式在深圳及中国其他城市已取得成功，但与香港一贯奉行的政府最少干预传统形成鲜明对比。在香港，开发商通常从规划到竣工，全程自主掌控办公楼、购物中心和住宅综合体。
按照新模式，房地产企业将退居政府规划者之后。它们可能不再主导总体开发，而是被安排在重点项目附近兴建住宅高楼，或为政府选定的大型工业租户建造厂房和办公楼。这与香港开发商自殖民时期以来享有的自主权大相径庭。当时政府干预有限，房地产集团得以积累巨额财富和影响力。
陌生的运营架构令企业难以估算潜在回报。多家大型开发公司的高管表示，项目缺乏详细规划文件，部分区域可能供过于求，而且政府似乎试图同时开发过多地区。香港当前的经济困境进一步加剧了不确定性：零售销售额从2018年峰值的4,852亿港元降至2024年的3,768亿港元，住宅价格也较2018年高位大幅下跌。
资本与政治期待交汇
开发商面临的经济压力不止来自市场不确定性，也来自政治期待。香港商界在英式资本主义体系下积累财富，如今面临越来越大的压力，需要通过具体投资行动展现官员所称的“爱国爱港”。2024年11月，北京负责港澳事务的最高官员夏宝龙在深圳召集一场座谈会，要求29名商界领袖介绍他们在北部都会区的投资计划。
“香港工商界是香港经济发展的主力军。”夏宝龙表示，并敦促企业高管“以实际行动体现爱国爱港情怀”。
信号十分明确：投资北部都会区具有爱国意义。但商界反应审慎。前政务司司长、来自大型企业家族的唐英年表达了许多高管的怀疑态度，他表示项目必须保持盈利。行政长官李家超则强调，必须领会“习近平主席回信的精神”，暗示商业决策应体现对这片土地的情感归属。
这种张力凸显出一个根本难题。北京可以通过《国家安全法》等措施实施政治管控，但经济发展需要私营部门自愿参与。内地由国家主导的项目中，国有企业会遵循中央指令；香港开发商则在资本主义体系中运营，必须对股东和债权人负责。
跨境融合
北部都会区不仅意味着城市扩张，也标志着自1997年回归以来分隔香港与中国内地的边界在实体空间上逐渐消解。项目沿深圳河而建，这条河曾是英属香港与共产主义中国之间醒目的分界线。20世纪60年代，数百万人曾游过这片水域，逃离饥荒和迫害。如今河水依旧流淌，但概念上的边界正在淡化。
该项目契合中国国家主席习近平提出的粤港澳大湾区构想。大湾区将九座沿海城市与香港、澳门连接起来，旨在打造可与硅谷竞争的经济区。五条新铁路将把北部都会区与深圳相连，方便科技人才跨境通勤。一些分析人士认为，西九龙站采用的“一地两检”安排，即内地警务人员在香港境内执法，可能延伸至这一新科技枢纽。
然而，这种融合也引发了对香港独特身份的疑问。伦敦大学亚非学院中国研究院院长曾锐生指出，相关计划标志着香港发展模式的转变。香港发展局表示，项目将借助地区快速发展的势头；但批评者指出，香港在金融、贸易和物流领域的传统优势正被放到次要位置，取而代之的是深圳已经占据主导地位的先进制造业。
曾任财政司司长至2017年的曾俊华质疑，放弃香港的商业优势是否符合经济利益。深圳在科技实力上已超越香港，土地和劳动力成本也更低，因此有人怀疑，香港能否在已经落后的行业中有效竞争。
当地社区面临变迁
北部都会区不仅影响企业董事会和政府部门，也可能颠覆延续数百年的生活方式。新界沿海村落流浮山的居民，制作蚝豉已有200多年历史。72岁的农民陈道颜在这片海域劳作了四十年。随着政府计划将当地改造为住宅和商业区，他的未来变得难以确定。
我真的不知道以后会变成怎样，”陈先生说。“也许我应该开始给我们的蚝田和这片海景拍照留念。
同样，在科技园区规划所在地落马洲附近的下湾村，69岁的郭志伟仍在照料父亲种下的树木。村中大多数家庭并不拥有土地，最早可能明年就要搬迁，却尚未获知具体安置安排。这些社区是香港工业化之前生活方式的最后遗存。湿地和鱼塘构成的乡村景观，在香港发展成金融强区的过程中一直未受触动。
环保团体对项目的生态影响发出警告。项目可能威胁中华白海豚等珍稀物种的栖息地。绿色和平香港资深项目主任陈沛慈警告称，填海工程一旦实施便无法逆转，会对野生动物栖息的生态系统造成永久性破坏。
政府回应称，开发区域的生态敏感度较低，但环境影响评估仍在进行中。这一困境反映出更广泛的趋势：与内地的经济融合优先于本地生态保护。
国际先例与警示
香港官员研究过其他大型城市开发项目，但这些案例带来的启示不一。雄安新区被定位为北京的延伸，且得到习近平亲自推动，但尽管国家投入巨资，仍难以吸引居民和企业，因此被称为“鬼城”。如今，北京正设法将国有企业迁往当地，以填补空置空间。
其他国际大型项目也面临类似挑战。沙特阿拉伯的未来新城（Neom）和印度尼西亚的新首都努山塔拉，都遭遇延期、成本超支和土地权利纠纷。自由研究社区的研究员黄祖辉指出，这种规模的城市开发通常沿着可预见的轨迹发展：雄心勃勃的规划之后，往往是缩减规模、债务问题或长期拖延，并引发更多复杂问题。
雄安新区的案例尤其值得关注，因为香港政府明确参照中国“智慧城市”的部分模式规划北部都会区。但两者存在根本区别：雄安依靠国有企业和中央政府指令，而香港必须说服私营开发商在市场经济中自愿参与。
民意调查显示，公众的怀疑与开发商的顾虑如出一辙。绿色和平与香港民意研究所的一项调查发现，仅有6%的居民支持同时建设北部都会区和另一个独立项目——交椅洲人工岛。尽管如此，官员仍称该发展势在必行。财政司司长陈茂波回应电台听众关于资源应优先惠及本地居民、而非用于跨境融合的抱怨时，仍为这项投资辩护。
要点
- 香港政府承诺从外汇基金中拨出1,500亿港元开发北部都会区，这是逾40年来首次动用这类资金
- 房地产开发商私下对产业园区模式持怀疑态度，认为该模式削弱了他们传统上的规划和开发自主权
- 项目计划用20年时间，将香港北部300平方公里区域改造为与深圳融合的科技枢纽
- 北京官员施压商界领袖投资，以此展示爱国情怀；企业高管则坚持项目必须盈利
- 包括拥有200年历史的养蚝村落在内的当地社区面临搬迁，却未获明确安置安排
- 环保团体警告，湿地和包括中华白海豚栖息地在内的野生动物栖息地可能遭受不可逆转的破坏
- 该项目将推动香港与中国内地在实体空间上的融合，并可能延伸内地官员在香港境内执法的“一地两检”安排
- 中国雄安新区等历史先例表明，国家支持建设的科技城市可能难以留住居民并吸引企业
