东京公寓价格为何持续上涨，政策应对为何有限
今年，东京新建公寓市场价格再创新高，令当地家庭承压，也考验着政策制定者。据房地产经济研究所数据，4月至9月，东京都市圈新建公寓均价达到9489万日元，较上年同期上涨19.3%。供应紧张、投资者需求强劲，以及日元疲软令日本房产对持有外币的买家显得更便宜，这些因素叠加，形成了多重压力。围绕外国买家作用的讨论日趋激烈，但政府初步调查结果显示，他们在交易中的占比仍然不高。
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政府官员已着手查明市场现状，再考虑是否制定新规。首相高市早苗指示国土交通省确认外国人购买公寓的数量，并尽快公布结果。今年春季以来，国土交通省（MLIT）一直在分析不动产登记信息，以追踪买家的国籍和所在地。初步迹象显示，外国买家的占比有限；但在供应稀少的市场中，即使购买者占比不高，也可能影响价格。
限制或禁止外国人购房的呼声面临结构性障碍。日本在20世纪90年代加入世界贸易组织时，接受了平等待遇等核心原则，因此很难按国籍限制房地产交易。要修改相关承诺需要时间，也可能引发贸易伙伴反对。由于国家层面可直接采取的措施不多，最先显现的行动来自私营部门：大型开发商收紧合同条款，以遏制可能推高价格的短期转售。
结果是，在需求持续超过供应的市场中，政府和业界都在寻找既符合法律边界、又不会激化社会矛盾的有效工具。
供应和日元推动需求，房价创下纪录
东京公寓市场的走势，既受需求推动，也源于供应短缺。过去十年，新房供应大幅减少。2014年，开发商在整个东京都市圈推出约4.5万套新房；到2024年，这一数字降至约2.3万套。再开发项目延误、建筑和土地成本上升，以及建筑行业产能有限，都制约了供应。可供选择的房源越少，每次新房入市吸引的竞买者就越多，价格也随之逐步攀升。
汇率又添了一股推力。近年日元走弱，降低了持有美元、欧元或其他强势货币的买家的实际购房成本。以美元支付的买家，日元汇率波动10%，就可能抵消很大一部分房价涨幅。与此同时，在动荡的全球环境中，东京作为被视为安全的市场，吸引力不断上升。投资者看重其稳定的政治环境、成熟的按揭市场，以及东京核心区强劲的租赁需求。
日本国内的低息贷款也发挥了作用。按全球标准看，日本按揭利率仍然较低。尽管日本央行逐步调整政策，固定利率贷款对许多家庭来说仍然负担得起。在低融资成本支撑下，买家可以接受更高房价；而城市规划、可用地块和施工进度又限制了房屋数量。低利率、汇率影响和供应紧张共同作用，促成了今年公布的创纪录均价。
外国买家是主要推手吗
外国买家的持有情况格外引人关注，因为这一现象较为显眼，加上汇率差异，人们很容易将海外需求与房价上涨联系起来。但现有数据呈现的情况更为复杂。国土交通省对登记信息的审查预计将公布结果，初步显示外国买家在交易中的占比低于公共讨论中的普遍估计。近期一项调查发现，东京约3%的新房买家登记地址在海外。这并不能完全反映买家的国籍，因为一些外国人也在日本居住和工作，但这说明市场远未被海外资本主导。
在供应紧张的情况下，即使外国买家占比较低，也可能影响价格形成，尤其是在新车站附近或滨水再开发区域等热门地段。知名大型项目的房源可能同时吸引自住买家和投资者。一些买家会在项目竣工前转售购房合同获利，这种做法可能推高下一批房源的开价。因此，开发商开始在合同中加入反炒房条款，对所有买家一视同仁，不论其国籍。
政府官员在回应公众担忧时一直保持谨慎，避免煽动排外情绪。当前重点是摸清外国人购房的实际规模，并加强身份核验和申报规则，包括提供更清晰的登记信息。政府也在推动加强住房和住宿规则的执法，防止以居住用途出售的房屋被违法改作短期旅游出租。
简言之，海外需求只是诸多因素之一。主要推手仍是基本经济规律：十年来不断萎缩的供应遇上稳定的城市需求，同时融资成本低廉，日元走弱又提升了东京对全球投资者的吸引力。
世贸组织规则为何限制按国籍设限
贸易承诺缩小了日本的政策空间，因为相关规则不鼓励按国籍歧视。乌拉圭回合谈判建立了世界贸易组织，并纳入最惠国待遇和国民待遇等原则。这意味着，在承诺适用的领域，成员方不应给予外国人低于本国国民的待遇。日本在1995年进入世贸组织时代时，选择对房地产交易采取开放立场，以鼓励外来投资，并避免按国籍限制房产购买。
理论上可以改变这一立场，但实践中困难重重。修改承诺通常需要与贸易伙伴磋商，也可能引发对方采取对等施压。居民在日本投资的国家可能提出异议或要求补偿。包括美国和澳大利亚在内的一些经济体，在相关制度中保留了对外国买家和本国买家区别对待的空间。日本没有设置这类限制，因此若要转向，面临的门槛更高。
国家安全方面存在例外。日本在2021年通过一项法律，允许政府审查并监管自卫队基地、核设施等重要地点周边土地的使用情况。该框架侧重于监测，并允许在土地用途可能引发国家安全担忧时采取干预措施。它既没有全面禁止外国人购房，也没有涉及私人住宅市场中的价格变化。
在这些限制范围内，最现实的选择是对所有买卖双方一视同仁的措施。抑制短期投机或提高空置房持有成本的工具不会专门针对某一国籍，也可以设计成符合贸易规则的形式。难点在于政治层面：这些措施也会影响日本本国投资者和家庭。
开发商采取措施遏制炒房
政府可选的办法有限，私营企业率先采取了行动。大型开发商收紧销售合同，以遏制可能带动整个项目房价上涨的快速转售。一家开发商告知某大型东京滨水开发项目的意向买家，若在交房前转售房屋，定金将被没收，合同也将终止。另一家公司则在东京多个项目中规定五年内不得转售，违约者将被处以房价20%的罚金。这些措施适用于所有买家，不论其国籍或居住地。
此类条款针对的是特定行为，而非特定类型的买家。交房前转让购房合同有时能带来高额溢价，并由此形成新的“可比”价格，影响后来买家要支付的价格。降低炒房收益，旨在让更多房屋由最终使用者持有，并稳定项目内的价格。如果广泛采用，这些条款可能成为东京核心区高需求楼盘的事实标准。
开发商还可以运用其他销售工具，优先满足可能实际入住的家庭需求。例如抽签选房、要求申报入住意向、限制同一人多次购买，以及加强融资核查，都能提高囤积房源转手牟利的难度。难点在于平衡公平购房和尽职审查，同时避免国籍歧视，并维持足以支持建设的预售规模。
不针对国籍，还能采取哪些措施
政策讨论正从“谁在买”转向“市场如何运作”。一系列不区分买家来源地的措施，或许能缓和房价压力，至少让当地居民获得更公平的购房机会。
• 普遍提高短期转售税负。对购房后短期内实现的收益征收更高税款，可以降低炒房吸引力。日本目前已对个人短期持有房产适用较高税率，但政府可以收紧规则，将交房前转让合同纳入其中，或延长适用较高税率的持有期。政策需要谨慎设计，避免让因人生变故而不得不出售房产的人受到惩罚。
• 提高空置房持有成本。对所有空置房征收空置税，不论业主国籍，都可以鼓励出租或出售。全球多个城市已通过此类税收推动空置房重新进入市场。对装修房屋或有充分理由证明业主遇到困难的情况给予豁免，可以提高政策的公平性。
• 扩大供应。缓解房价压力最可靠的办法是增加建设。加快批准将闲置办公空间改建为住宅，在交通便利地区适度提高容积率，并完善支持高密度开发的基础设施，都能逐步增加房源。定向补贴还可以促进中端住房建设，而不只是豪华高层住宅。
• 扶持首次购房者，同时避免推高房价。为符合一定收入条件的家庭提供首付补助、降低交易成本或提供按揭担保，可以帮助当地居民参与竞争；但如果供应固定不变，广泛提供信贷支持可能推高房价。
• 提高透明度。在交易完成时以统一标准记录买家的国籍或居住身份，并以汇总、匿名的方式公布，有助于厘清外国买家的实际作用。加强实际受益人披露规则，也能限制利用不透明实体进行房地产交易。
• 加强住房用途规定的执法。确保住宅不被用于违法短租，可以保护邻里环境，并为居民保留住房供应。
其他国家采取了哪些措施，对日本有何启示
多个市场尝试过针对外国买家的措施，但这些政策反映了各自的法律框架和贸易承诺。加拿大从2023年开始临时禁止外国人购买住宅，之后又延长了禁令。新加坡对非居民征收的额外买家印花税，远高于对公民和永久居民征收的税率。澳大利亚将大多数外国人购房限制在新建住宅，并严格执法以防止非法购买现有住房。新西兰在2018年限制大多数非居民购买现有住房，但为部分基于条约的情形设置了例外。
这些例子展示了多种政策工具，也凸显了日本面临的限制。各国的贸易承诺和国内法律各不相同。日本在世贸组织时代采取的方针，并未在房地产交易中为本国买家保留特殊待遇；东京也一直依靠开放吸引投资。若转向按国籍限制购房，将面临复杂而充满争议的过程。政策制定者更可能采取改变所有买家行为激励的中性措施，并解决支撑当前高房价的供应瓶颈。
官员和经济学家怎么说
内阁成员强调，必须查明事实，并确保政策符合法律限制。国土交通大臣承诺将与其他部门合作，处理公寓交易中的问题，同时维护社会凝聚力。国土交通省基于登记信息开展的审查是这项工作的核心，预计将厘清外国买家的实际占比。一名参与审查的人士表示，这一比例似乎低于公共讨论中的估计。
经济学家提醒，不要试图寻找单一的替罪羊。第一生命经济研究所首席经济学家田中修表示，关注重点应当更广泛，而不是局限于单一因素。
即使外国人购置房地产的比例不高，也可能对推高价格产生影响。房价并非由单一因素造成，因此需要采取综合措施。
这一观点与当前策略相吻合：遏制推高价格的行为、完善数据、执行现有规则，并推动增加供应。上述措施都不会让平均房价一夜之间下跌，但可以在一定程度上缓解压力，增加在东京生活和工作的家庭在所依赖的社区购房的机会。
对买家和市场意味着什么
对有意自住的买家而言，新的常态是：房源更少，竞争更激烈，销售合同也更严格。买家应预期面临更严格的资格核验，以及限制交房前转让合同的条款。对投资者来说，随着开发商加大处罚力度，以及针对短期持有的税收方案逐渐受到关注，快速转手的投资策略风险正在上升。对卖家和开发商而言，买家仍然不少，但定价能力如今面临公众和监管机构更严格的审视。
下一个重要节点是国土交通省公布登记信息审查结果。这一结果本身无法解决住房可负担性问题，但有望让讨论建立在事实基础上。更艰巨的任务，是在这座持续吸引就业人口和学生的城市中，重建可持续的住房供应体系。在贸易规则允许的范围内，日本可以采取措施遏制投机、提高现有住房的利用率并扩大供应。多管齐下，是让市场恢复健康最明确的路径。
要点
- 4月至9月，东京新建公寓均价达到9489万日元，同比上涨19.3%。
- 新房供应从2014年的约4.5万套降至2024年的约2.3万套，市场供应趋紧。
- 国土交通省正在审查登记信息，以统计外国人的购房情况；初步迹象显示其占比不高。
- 日本在世贸组织框架下的承诺，使按国籍限制房产购买难以实施。
- 开发商正在加入反炒房条款，包括对交房前转售没收定金，以及实施五年禁售并处以高额罚款。
- 提高短期转售税、征收空置税、加强执法和扩大供应等不区分买家来源地的政策，是最可行的选择。
- 其他国家采取了限制外国买家和征税等措施，但日本的贸易承诺和法律选择限制了类似做法。
- 下一个重要节点是国土交通省公布登记信息审查结果，为侧重市场行为和供应、而非国籍的政策选择提供依据。
